Hipoteca de dotación

Un hipoteca de dotación es un préstamo hipotecario dispuestas en una interés-única base donde el capital está diseñado para ser pagada por uno o más (generalmente Low-Cost) políticas de dotación. La frase hipoteca de dotación se utiliza principalmente en la Reino Unido por prestamistas y consumidores para hacer referencia a este acuerdo y no es un legal término. Si la persona muere durante el período de hipoteca dotación entonces el proveedor hipotecario conserva la propiedad.

El prestatario tiene dos acuerdos separados. Uno con el prestamista para el hipoteca y uno con la asegurador para el política de dotación. Los arreglos son distintos, y el prestatario puede cambiar cualquier arreglo si lo desean. En el pasado la política de dotación fue tomada con frecuencia como una garantía adicional por el prestamista. Es decir, el prestamista aplicado un legal dispositivo para garantizar que las ganancias de la dotación fueron pagadero a ellos más que el prestatario; típicamente la política está asignada a la entidad crediticia. Esta práctica es común ahora.

Razones para una hipoteca de dotación

El cliente paga sólo el interés sobre el capital prestado y así ahorrar dinero con respecto a un préstamo de amortización ordinaria; el prestatario en cambio hace pagos a una política de dotación. El objetivo es que la inversión realizada a través de la política de dotación serán suficiente para pagar la hipoteca al final del término y posiblemente crear un excedente de dinero en efectivo.

Hasta 1984 clasificación contratos de seguro (incluyendo las políticas de dotación) recibieron alivio de impuestos sobre las primas conocido como ADMITIDO (Seguro de vida Premium relieve). Esto le dio una ventaja fiscal para hipotecas de dotación sobre reembolso. Del mismo modo MIRAS (Hipoteca interés alivio en la fuente) hizo tener una hipoteca más ventajosa como el alivio de MIRAS reducido como una hipoteca de amortización fue pagado. Este impuesto incentivación hacia las hipotecas dotación no es a menudo comentadas en los medios de comunicación cuando hablan de las hipotecas de dotación.

Una razón adicional en favor de la donación fue que muchos prestamistas cobran intereses sobre una base anual. Esto significaba que cualquier capital pagado mensualmente no se retira de los préstamos pendientes hasta que al final del año, aumentando así la tasa de interés real cargada. En tal situación, los pagos en una dotación podrían beneficiarse del crecimiento desde el momento en que se invierte. De ahora en adelante, el retorno de la inversión neta requerido para que la dotación de pagar el préstamo, sería inferior a la tasa de interés de la hipoteca media durante el mismo período.

Políticas de dotación comercializadas

Artículo principal: Dotación de venta

Negocian dotación políticas (TSPT) o segunda mano dotación políticas (SHEPs) son las dotaciones tradicional con fines de lucro que se han vendido a un nuevo dueño parcialmente a través de su mandato. El mercado TEP permite a los compradores (inversionistas) para comprar más que el valor de rescate ofrecido por la compañía de seguros no deseados de las políticas de dotación. Los inversores pagarán más que el valor de rescate debido a que la política tiene mayor valor si se mantiene en vigor que si se termina temprano. Cuando se vende una política, todos los derechos beneficiosos en la política se transfieren al nuevo propietario. El nuevo propietario toma la responsabilidad de pago de primas futuras y recoge el valor de madurez cuando la política madura o el beneficio por fallecimiento cuando aseguró la vida original muere. Asegurados que venden sus políticas, ya no se benefician de la cubierta de la vida y deberían considerar la posibilidad de sacar la portada alternativa. El mercado TEP se ocupa exclusivamente políticas tradicionales con ganancias. La forma más sencilla de determinar si una política de dotación de esta categoría es ver si menciona unidades, indicando que es una política Unitised con ganancias o Unit Linked, si los bonos son en sterling y no hay ninguna mención de las unidades es probablemente un tradicional con las ganancias. Los otros tipos de políticas - "Unit Linked" y "Unitised con ganancias" tienen un funcionamiento del factor que depende directamente de las condiciones de mercado actuales de inversión. Estos no son negociables, como las garantías en la política son mucho más bajas y no hay ninguna diferencia entre el valor de la entrega y el valor de mercado.

Problemas con hipotecas de dotación

La premisa subyacente con las políticas de dotación se usa para pagar una hipoteca, es que la tasa de crecimiento de la inversión será superior a la tasa de interés del préstamo. Hacia el final de la década de 1980 cuando dotación hipoteca venta estaba en su apogeo, la tasa de crecimiento prevista para las políticas de dotación era alta (7-12% anual). A mediados de la década de 1990 el cambio en la economía hacia la menor inflación hizo las suposiciones de hace unos años parece optimista.

Significativamente, las hipotecas dotación continuaron creciendo en los años ochenta, incluso después de seguro de vida Premium alivio había sido abolido (1984). Además, su participación en el mercado hipotecario levantó en los años noventa, a pesar del hecho de que el tesoro comenzó a disminuir constantemente MIRAS, que también trabajó en favor de hipotecas de sólo intereses y de un prolongado periodo de inflación relativamente baja (algo que trabajó contra interés hipotecas solamente). El hecho de que las hipotecas dotación fueron más tarde encontrados han sido sistemáticamente mal vendidos probablemente explica esta separación.

Reglamento del Consejo de inversión y una creciente conciencia del potencial de acción reguladora contra las aseguradoras conducen a reducción en las tasas de crecimiento esperado hasta 7,5% y finalmente tan bajas como 4% anual. En 2001 la venta de donaciones para pagar una hipoteca fue vista prácticamente como tabú.

Insuficiencias

Introdujo una reglamentación financiera obligatoria Letras de la proyección Mostrar titulares dotación existente lo que el valor probable de la madurez de su dotación sería ser asumiendo las tasas de crecimiento estándar.

Esto a su vez condujo a un dramático aumento en las quejas de mal vender y generó una industria secundaria que 'se encarga' de quejas de los consumidores por una cuota, aunque puede conseguirla ellos mismos totalmente gratis.

En muchos casos, porque las advertencias de riesgo no se hicieron claramente como están en bursátil de hoy, los tribunales han encontrado contra el asegurador o corredor responsables por el asesoramiento original y han requerido para restaurar a sus clientes a la situación financiera que se hubieran en tomó un préstamo de reembolso en su lugar. A partir de julio de 2006, UK los bancos y los proveedores de seguros han pagado aproximadamente £ 2,2 billones en concepto de indemnización.

Enlaces externos

• Información del servicio financiero del Defensor del pueblo
• FSA dotación hipoteca quejas

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