Cláusula de vencimiento-en-venta
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A cláusula de vencimiento-en-venta es una cláusula en un préstamo o nota promisoria que establece que el saldo total del préstamo puede ser llamado debido (pagado en su totalidad) sobre la venta o transferencia de la titularidad de la propiedad utilizada para garantizar la nota. El prestamista tiene el derecho, pero no la obligación, de llamar a la nota en tal circunstancia.
En inversión inmobiliaria, la cláusula de debido a la venta puede ser un impedimento para un propietario que desea vender la propiedad y tener el comprador hacerse cargo de un préstamo existente en lugar de pagar el préstamo como parte de la venta. Asimismo, una cláusula de vencimiento-venta interferiría con la extensión de un vendedor de financiación a un comprador mediante el uso de un hipoteca envolvente, también llamado un "" todo incluido "hipoteca", "acción" todo incluido"de confianza", "fideicomiso" todo incluido"" o "AITD" ninguno de estos factores desencadenantes arreglos la cláusula debido a la venta en una hipoteca existente del vendedor y por lo tanto el prestamista puede llamar el préstamo debido. Si se transfiere una propiedad con una cláusula de debido a la venta en el préstamo hipotecario y el préstamo no se paga, el banco podría hipoteca en la propiedad. Cómo la probabilidad de que esto depende de cómo va la economía de bienes raíces.
Si el comprador sigue pagando los pagos fecha de vencimiento, es menos probable que el Banco realmente llamaría el préstamo debido pero aún elección del banco. En la década de 1980, con tasas de interés el nuevos préstamos al 18%, los bancos intentaron imponer estas cláusulas en los préstamos mayores por lo que podrían prestar los fondos hacia fuera en el interés superior. En el mercado de préstamos 2010, muchos observadores creen que los bancos no son capaces de hacer cumplir disposiciones debido a la venta a menos que ellos tienen otra razón para llamar el préstamo debido.
Leyes de los Estados Unidos
Prácticamente todos préstamos hipotecarios hecho en los Estados Unidos por institucional prestamistas en los últimos años contienen una cláusula de debido a la venta. Estas cláusulas se supone que requieren el préstamo debe ser pagado en total en el caso de una venta o transporte de interés en la propiedad en cuestión. Esto está en contraste con la amplia disponibilidad de hipoteca asumible en el pasado. Hipoteca asumible permitiría un segundo partido asumir la posición del prestatario y esencialmente adopta el acuerdo que ya está en marcha entre el comprador y la institución financiera. Hasta 1982, la aplicabilidad de las disposiciones debido a la venta era básicamente un asunto de derecho estatal, no federal. Muchos Estados adoptaron leyes que permitían los préstamos existentes debe ser asumido por el comprador o no el prestamista estaba dispuesto a aceptar. La lógica detrás de estas leyes era generalmente que un prestamista debe permitirse llamar un préstamo debido cuando se vende la propiedad asegurar el préstamo sólo si el prestamista podría demostrar que la venta y la transferencia de la propiedad reducción la seguridad de la entidad crediticia o aumentaron el riesgo de que el préstamo sería entrar por defecto.
Sin embargo, en 1982 el Congreso aprobó la por la Acta instituciones depositarias garn – St. Germain. Sección 341a del acto (codificado en el título 12, código de Estados Unidos, Sección 1701j-3) hace que la aplicabilidad de las disposiciones debido a la venta un asunto federal y establece que si los documentos del préstamo inmobiliario contienen una disposición debido a la venta, esta disposición es exigible si se transfiere la propiedad asegurar el préstamo sin el consentimiento de la entidad crediticia. Los prestamistas institucionales cabildeado con éxito Congreso pesadamente para agregar sección 341a de la ley a la ley federal.
Los prestamistas generalmente no están obligados a incluir disposiciones debido a la venta en préstamos, pero es una práctica casi universal para los prestamistas institucionales incluirlos. Para los préstamos por prestamistas privados, tales como financiamiento extendido a los compradores por los vendedores, debido a la venta disposiciones no son siempre incluidas. Además, un comprador y un vendedor podrían negociar para incluir la cláusula debido a la venta que permite una asunción del préstamo de una sola vez.
Hay algunas excepciones al cumplimiento de cláusulas debido a la venta. Estos generalmente están contenidos en el título 12, Code of Federal Regulations, sección 591. Por ejemplo, los prestatarios pueden colocar sus casas en sus propios confianza sin activar la cláusula de debido a la venta. "Un prestamista no podrá ejercer su opción en virtud de una cláusula de debido a la venta sobre una transferencia a un fideicomiso inter vivos en el cual el prestatario es y sigue siendo a beneficiario y que no se refiere a una transferencia de derechos de ocupación de la propiedad. (12 U.S.C. 1701j-3(d)(8)...[5].) tenga en cuenta que a beneficiario significa posiblemente entre múltiples beneficiarios. Asimismo, la transferencia de casa del prestatario al cónyuge como parte de un divorcio o disolución del matrimonio generalmente no desencadenar una cláusula debido a la venta. Existen otras exenciones en la ley también. Fideicomisos de uso también facilita las transferencias de propiedad a herederos y menores de edad. También puede proteger la propiedad de los dueños ricos o de riesgosas frente a la posibilidad de futuras demandas o acreedores porque la confianza, no los individuos en riesgo, es dueño de la propiedad.
Véase también
- Nota promisoria
- Asunción de hipoteca
- Nota de hipoteca
- Ley hipotecaria