Hipoteca de tasa ajustable

A hipoteca de tasa variable –, hipoteca de tasa ajustable (BRAZO), o hipoteca Tracker es un préstamo hipotecario con el tasa de interés en el Nota ajustar periódicamente en base a un índice que refleja el costo para el prestamista de préstamos en los mercados de crédito. El préstamo puede ser ofrecido a tasa variable estándar de la prestamista /tasa base. Puede haber un vínculo directo y legalmente definido en el índice subyacente, pero donde el prestamista no ofrece ningún vínculo específico para el mercado subyacente o índice de la tasa puede cambiar a discreción de la entidad crediticia. El término "hipoteca de tasa variable –" es más común fuera de la Estados Unidos, mientras que en Estados Unidos, "hipoteca de tasa ajustable" es más común e implica una hipoteca regulada por el Gobierno Federal, con los casquillos de los cargos. En muchos países, las hipotecas de tasa ajustable son la norma y en tales lugares, pueden ser denominadas como hipotecas.

Entre los índices más comunes son las tarifas sobre los títulos de tesorería (CMT) constante vencimiento 1 año, la Costo de fondos Índice (COFI) y el Tasa ofrecida interbancaria de Londres (LIBOR). Algunos prestamistas utilizan su propio costo de fondos como un índice, en lugar de utilizar otros índices. Esto se hace para asegurar un margen fijo para el prestamista, cuyo costo de financiación estará relacionado generalmente con el índice. En consecuencia, los pagos efectuados por el prestatario pueden cambiar con el tiempo con el cambiaba tasa de interés (como alternativa, puede cambiar el plazo del préstamo). Esto es distinto de la se graduó de hipotecas de pago, que ofrece cambiar cantidades de pago pero una tasa de interés fija. Otras formas de préstamo hipotecario incluyen el hipoteca de interés solamente, la hipoteca de tasa fija, la hipoteca de amortización negativay el hipoteca pago globo.

Las tasas ajustables transferir parte del riesgo de tasa de interés de la prestamista para el prestatario. Pueden ser utilizados donde impredecible de las tasas de interés hacen difícil obtener préstamos de tasa fija. Los beneficios del deudor si la tasa de interés cae pero pierde si aumenta la tasa de interés. El prestatario se beneficia de márgenes reducidos al coste subyacente de endeudamiento comparado con las hipotecas de tasa fija o tapado.

Características

Índice

• 11 º distrito Costo de fondos Índice (COFI)
• Tasa ofrecida interbancaria de Londres (LIBOR)
• Índice promedio de 12 meses del tesoro (MTA)
• Tesoro de vencimiento constante (CMT)
• Tasa de hipoteca contrato promedio nacional
• Banco tasa Swap (BBSW)

En algunos países, los bancos podrán publicar un tasa de interés Prime que se utiliza como el índice. El índice puede ser aplicado en una de tres formas: directamente, basándose en una tasa más margen, o basada en el movimiento del índice.

Un índice directamente aplicado significa que la tasa de interés cambia exactamente con el índice. En otras palabras, la tasa de interés en la nota exactamente igual el índice. De los índices anteriores, sólo el índice del tipo de contrato se aplica directamente.

Para aplicar un índice en un índice más margen base significa que la tasa de interés será igual al índice subyacente más un margen. El margen se especifica en la nota y permanece fijo durante la vida del préstamo. Por ejemplo, una tasa de interés hipotecario puede especificarse en la nota como LIBOR más 2%, 2%, siendo el margen y siendo el índice LIBOR.

La forma final de aplicar un índice es sobre una base del movimiento. En este esquema, la hipoteca se origina en un convenido en tarifa, entonces ajustado basado en el movimiento del índice. A diferencia de la directa o índice más margen, la tasa inicial no está explícitamente vinculada a cualquier índice; el ajustes están vinculados a un índice.

Características básicas de los brazos

Las características básicas más importantes de armas son:

1. Tasa de interés inicial. Esta es la tasa de interés de principio sobre un brazo.
2. El período de adaptación. Esto es la longitud de tiempo que el período de préstamo o tasa de interés sobre un brazo está programado a permanecer sin cambios. La tasa se restablece al final de este período, y se vuelve a calcular el pago mensual del préstamo.
3. El índice de. Mayoría de los prestamistas ate brazo cambios de las tasas de interés a los cambios en un índice. Los prestamistas basan las tasas de brazo en una variedad de índices, el ser más comunes tipos en uno, tres o cinco años tesoro securities. Otro índice común es el costo promedio nacional o regional de fondos para asociaciones de ahorro y préstamo.
4. El margen de. Esto es los puntos porcentuales que los prestamistas añaden al índice de la tasa para determinar la tasa de interés del brazo.
5. Tapas de tasa de interés. Estos son los límites sobre cuánto se puede cambiar la tasa de interés o el pago mensual al final de cada período de ajuste o durante la vida del préstamo.
6. Descuentos iniciales. Estos son concesiones de tasa de interés, a menudo utilizadas como ayudas promocionales, ofrecidas el primer año o más de un préstamo. Reducen la tasa de interés por debajo de la tasa vigente (el índice más el margen).
7. Amortización negativa. Esto significa que está aumentando el saldo de la hipoteca. Esto ocurre cuando los pagos hipotecarios mensuales no son lo suficientemente grandes como para pagar todos los intereses adeudados en la hipoteca. Esto puede ser causado cuando el tapón de pago contenido en el brazo es bajo suficientemente tales que el pago del principal más los intereses es mayor que la tapa del pago.
8. Conversión. El acuerdo con el prestamista tenga una cláusula que permite al comprador convertir el brazo a una hipoteca de tasa fija a veces señalado.
9. Prepago. Algunos acuerdos pueden requerir al comprador a pagar cuotas especiales o sanciones si el brazo se paga apagado pronto. Condiciones de pago por adelantado a veces son negociables.

Debería ser obvio que la elección de un préstamo hipotecario es complicado y requiere mucho tiempo. Como una ayuda para el comprador, el Junta de la Reserva Federal y el Junta Federal Home Loan Bank han preparado una lista de hipoteca.

Tapas

Cualquier hipoteca donde los pagos efectuados por el prestatario pueden aumentar con el tiempo trae consigo el riesgo de dificultades financieras para el prestatario. Para limitar este riesgo, las limitaciones de los cargos — conocido como tapas en la industria — son una característica común de las hipotecas de tasa ajustable. Las tapas normalmente se aplican a tres características de la hipoteca:

• frecuencia del cambio tasa de interés
• cambio periódico de tasa de interés
• cambio total de tasa de interés sobre la vida del préstamo, tapa algunas veces llamado vida

Por ejemplo, un brazo dado podría tener los siguientes tipos de casquillos de ajuste de tasa de interés:

• interés los ajustes cada seis meses, normalmente ajuste un 1%, 2% total por año
• ajustes de interés sólo una vez al año, normalmente un 2% máximo
• la tasa de interés puede ajustar no más del 1% en un año

Los casquillos de ajuste de pago de hipoteca:

• ajustes de pago hipoteca máxima, generalmente 7,5% anualmente en los préstamos de amortización pago-opción/negativo

Vida de los casquillos de ajuste de tasa de interés préstamo:

• ajuste de las tasas de interés total limitado a 5% o 6% durante la vida del préstamo.

Los casquillos en el cambio en la tasa de interés periódico pueden dividirse en un límite en el primer cambio periódico y un límite separado en cambio periódico posterior, por ejemplo 5% en el ajuste inicial y 2% en los ajustes posteriores.

Aunque sea infrecuente, un casquillo puede limitar el pago mensual máximo en términos absolutos (por ejemplo, $1000 al mes), en lugar de en términos relativos.

Los brazos que permiten la amortización negativa típicamente tendrá ajustes de pago que ocurren con menos frecuencia que el ajuste de la tasa de interés. Por ejemplo, la tasa de interés puede ser ajustada cada mes, pero el monto del pago sólo una vez cada 12 meses.

Estructura del casquillo a veces se expresa como tapa de ajuste inicial / tapa de ajuste posterior / tapa de la vida, por ejemplo 2/2/5 para obtener un préstamo con un límite de 2% en el ajuste inicial, ajustes posteriores un tope del 2% y un 5% como tope los ajustes de la tasa de interés total. Cuando se dan los únicos valores, esto indica que el cambio inicial de tapa y tapa periódica son las mismas. Por ejemplo, una estructura cap 2/2/5 a veces puede ser escrita simplemente 2/5.

Razones de los brazos

Brazos generalmente permiten que los prestatarios a reducir sus pagos iniciales si están dispuestos a asumir el riesgo de cambios de la tasa de interés. No hay evidencia de que los consumidores tienden a preferir los contratos con las tarifas más bajas iniciales, como en el Reino Unido donde los consumidores tienden a centrarse en inmediata costos mensuales de la hipoteca. Las decisiones de los consumidores también pueden verse afectadas por los consejos que reciben, y muchos de los consejos es proporcionado por los prestamistas que pueden preferir los brazos debido a las estructuras del mercado financiero.

En muchos países, los bancos o entidades financieras similares son los principales originadores de hipotecas. Para los bancos son financiados con cargo a cliente depósitos, los depósitos de los clientes normalmente tendrá términos mucho más cortas que las hipotecas residenciales. Si un banco ofrecer grandes cantidades de hipotecas a tasas fijas sino que derivan la mayor parte de sus fondos de los depósitos (u otras fuentes de fondos a corto plazo), el Banco tendría un desajuste activos – pasivos debido a riesgo de tasa de interés: en este caso, estaría corriendo el riesgo de que los ingresos por intereses de su cartera hipotecaria sería menos de lo que necesita para pagar a sus depositantes. En los Estados Unidos, algunos argumentan que el crisis de ahorros y préstamos en parte fue causado por este problema, que las compañías de ahorro y préstamo tenían depósitos a corto plazo y las hipotecas de tasa fija a largo plazo y fueron capturados cuando Paul Volcker subió las tasas de interés en la década de 1980. Por lo tanto, los bancos y otras instituciones financieras ofrecen hipotecas de tasa ajustable porque reduce el riesgo y coincide con sus fuentes de financiación.

Los reguladores bancarios presten mucha atención a los desajustes de activos y pasivos para evitar estos problemas y ponen restricciones ajustadas a la cantidad de hipotecas de tasa fija a largo plazo que los bancos pueden contener (en relación a sus otros activos). Para reducir este riesgo, muchos creadores de hipoteca a vender muchas de sus hipotecas, particularmente las hipotecas con tasas fijas.

Para el prestatario, las hipotecas de tasa ajustable pueden ser menos costosas, pero al precio de rodamiento mayor riesgo. Tienen muchos brazos"períodos de teaser", que son relativamente iniciales tasa fija períodos cortos (típicamente un mes a un año) cuando el brazo lleva una tasa de interés que está substancialmente por debajo de la tasa"completamente clasificada". El período de teaser puede inducir a algunos prestatarios para ver un brazo como un negocio que realmente representa. Una tasa baja teaser predispone un brazo para sostener aumentos por encima del promedio de pago.

Variantes de brazo

Brazos híbrido

Un híbrido presenta brazo una tasa de interés que se fija por un período inicial de tiempo, entonces flota después de eso. El "híbrido" se refiere a la mezcla de los brazos de las características de la tasa de interés fija y tasa variable. Híbrido brazos están contemplados en sus períodos iniciales de tasa fija y tasa variable, por ejemplo, 3/1, es para un brazo con un período de 3 años-tipo de interés fijo y periodos de ajuste posterior 1 año tasas de interés. La fecha en que un híbrido, el brazo se desplaza de una tasa de interés fija calendario de pagos a un pago de ajuste horario es conocida como la fecha de reinicio. Después de la fecha de reinicio, un híbrido de brazo flota en un margen sobre un índice especificado como cualquier brazo normal.

La popularidad de brazos híbrido ha aumentado significativamente en los últimos años. En 1998, el porcentaje de híbridos en relación con las hipotecas de tasa fija de 30 años fue inferior al 2%; dentro de seis años, esto aumentó a 27,5%.

Otros brazos, brazos híbrido transferir algún riesgo de tasas de interés desde el prestamista al prestatario, permitiendo así que el prestamista ofrecer una tarifa más baja nota en muchos ambientes de tasas de interés.

Opción brazos

Una "opción ARM" suele ser un brazo de 30 años que inicialmente ofrece el prestatario cuatro opciones de pago mensual: un pago mínimo especificado, un pago de intereses solamente, un pago totalmente amortización de 15 años y un pago totalmente amortización de 30 años.

Estos tipos de préstamos también se denominan "pick-a-pago" o "opción de pago" brazos.

Cuando un prestatario realiza un pago pago-opción brazo menor que el interés devengado, hay "amortización negativa", que significa que la porción sin pagar el interés devengado se añade el saldo principal. Por ejemplo, si el prestatario hace un pago mínimo de $1.000 y el brazo ha acumulado intereses mensuales en Mora de $1,500, $500 se sumará al saldo del préstamo del prestatario. Además, pago de intereses solamente el próximo mes se calculará utilizando el nuevo saldo más alto.

Opción brazos se ofrecen a menudo con una tasa muy baja teaser (a menudo tan baja como 1%) que se traduce en pagos mínimos muy bajos durante el primer año del brazo. En épocas de auge, los prestamistas a menudo suscriben los prestatarios basados en pagos de la hipoteca que están por debajo del nivel de pago completamente amortización. Esto permite a los prestatarios calificar para un préstamo mucho más grande (es decir, asumir una deuda más) que si no sería posible. Al evaluar un brazo de la opción, los prestatarios prudentes no se centrará en el nivel de pago inicial o tasa de teaser, pero tendrá en cuenta las características del índice, el tamaño del margen"hipoteca" que se agrega el valor de índice y los demás términos del brazo. En concreto, tienen que considerar las posibilidades que suben las tasas de interés a largo plazo (1); (2) su hogar no puede apreciar o puede incluso perder valor o incluso (3) que pueden materializarse los riesgos.

Opción brazos son los más adecuados a los prestatarios sofisticados con el crecimiento de los ingresos, particularmente si sus ingresos fluctúan según la temporada y que necesitan la flexibilidad de pago que tal un brazo puede proporcionar. Los prestatarios sofisticados gestionará cuidadosamente el nivel de amortización negativa que permiten acumular.

De esta manera, un prestatario puede controlar el riesgo principal de un brazo de la opción, que es el "choque de pago", cuando la amortización negativa y otras características de este producto pueden desencadenar sustancial de pago aumenta en breve períodos de tiempo.

El pago mínimo sobre un brazo opción puede saltar dramáticamente si su saldo impago alcanza el límite máximo de amortización negativa (típicamente 110 a 125% de la cantidad original del préstamo). Si eso ocurre, será el próximo pago mínimo mensual a un nivel que podría amortizar completamente el brazo durante su mandato restante. Además, opción brazos suelen tener fechas "replantear" automática (a menudo cada quinto año) cuando se ajusta el pago para poner el brazo en ritmo para amortizar el brazo en su totalidad durante su mandato restante.

Por ejemplo, un brazo de $200.000 con una gorra de 110% "Soy neg" típicamente se ajusta a un pago de amortización totalmente basado en la tasa de interés actual completamente indexada y el plazo restante del préstamo, si la amortización negativa hace que el saldo del préstamo exceda $220.000. Para una refundición de 125%, esto sucederá si el saldo del préstamo alcanza los $250.000.

Cualquier préstamo que puede generar la amortización negativa significa que el prestatario está reduciendo su equidad en su casa, que aumenta la probabilidad de que no será capaz de venderlo suficiente para pagar el préstamo. Disminución de los valores de propiedad exacerbaría este riesgo.

Opción brazos también pueden estar disponibles como "híbridos", con períodos de tasa fija más. Estos productos no sería probables que las tasas bajas de señuelo. Como resultado, tales armas mitigación la posibilidad de amortización negativa y que probablemente no apelar a los prestatarios que buscan un producto "asequible".

Brazos de flujo de efectivo

Un flujo de efectivo brazo es una opción de pago mínimo préstamo hipotecario. Este tipo de préstamo permite a un prestatario a elegir su pago mensual de varias opciones. Estas opciones de pago incluyen generalmente la opción de pagar en el nivel de 30 años, 15 años nivel, único nivel de interés y un nivel de pago mínimo. El pago mínimo nivel es generalmente más bajo que la interés pago único. Este tipo de préstamo puede resultar en amortización negativa. La opción de realizar un pago mínimo está generalmente disponible únicamente para los primeros años del préstamo.

Flujo de efectivo brazo las hipotecas es sinónimo de opción brazo o opción de pago brazo hipotecas, sin embargo, cabe señalar que no todos los préstamos con opciones de flujo de efectivo son ajustables. De hecho, fija opción liquidez préstamos conservan las mismas opciones de flujo de efectivo como brazos de flujo de caja y brazos opción, pero permanecen fijos de hasta 30 años.

Terminología

Término	Definición
X / Y	Brazos híbrido se refieren a menudo en este formato, donde X es el número de años durante los cuales se aplica la tasa de interés inicial antes del primer ajuste (términos comunes son 3, 5, 7 y 10 años), y es el intervalo entre los ajustes (términos comunes son 1 por un año y 6 por seis meses). Por ejemplo, un brazo de 5/1 significa que la tasa de interés inicial se aplica durante cinco años (o 60 meses, en términos de pagos), después de que la tasa de interés se ajusta anualmente. (Ajustes de cuentas de depósito en garantía, sin embargo, no sigue el programa 5/1; éstas se realizan anualmente).
Completamente indexada tasa	El precio del brazo calculada mediante la adición de índice + margen = tasa completamente indexadas. Esta es la tasa de interés que sería en su préstamo sin una tasa de comenzar (la tasa introductoria especial para el período fijo inicial). Esto significa que el préstamo sería mayor si ajustar, por lo general, 1 – 3% superior a la tasa fija. Este cálculo es importante para los compradores del brazo, ya que ayuda a predecir la futura tasa de interés del préstamo.
Margen	Para los brazos donde se aplica el índice de la tasa de interés de la nota sobre una base "índice más margen", el margen es la diferencia entre la tasa de nota y el índice en el cual se basa la tasa nota expresada en términos porcentuales. Esto no es debe ser confundido con margen de ganancia. Cuanto menor el margen mejor el préstamo es para el prestatario como la tasa máxima aumentará menos en cada ajuste. Los márgenes varían entre 2% y 7%.
Índice	Un índice financiero publicado como LIBOR utilizado para ajustar periódicamente la tasa de interés del brazo.
Tasa de inicio	La tasa introductoria proporcionada a los compradores de créditos de brazo durante el período de interés fijo inicial.
Período	La longitud del tiempo entre los ajustes de la tasa de interés. En tiempos de caída de las tasas de interés, un período más corto beneficia del prestatario. Por otro lado, en tiempos de aumento de las tasas de interés, un período más corto beneficia al prestamista.
Piso	Una cláusula que establece la tasa mínima de la tasa de interés de un préstamo de brazo. Préstamos pueden venir con una tasa de inicio = planta característica, pero esto es principalmente para productos no conformes (también conocido como hipotecas o programa de préstamos). Esto evita que un préstamo de brazo Ajuste siempre inferior a la tasa de inicio. Un préstamo de "Papel" típicamente o no tiene piso o 2% abajo comience.
Choque de pago	Término de la industria para describir el severo (inesperado o planificada para el prestatario) movimiento al alza de las tasas de interés de préstamo hipotecario y su efecto sobre los prestatarios. Este es el mayor riesgo de un brazo, como esto puede conducir a graves dificultades financieras para el prestatario.
Casquillo	Cualquier cláusula que establece una limitación en la cantidad o frecuencia de cambios de la tasa.

Tapas de préstamo

Préstamo casquillos proporcionan una protección contra choque de pago pago y permitan que una medida de certeza de la tasa de interés a aquellos que apostar con tasas fijas iniciales sobre los préstamos ARM. Existen tres tipos de tapas en un típico Primer Lien Hipoteca con tasa ajustable o primera hipoteca con tasa ajustable híbrida Lien.

Tapa del ajuste inicial de tasa: La mayoría de los préstamos tienen un límite superior para ajustes iniciales que está indexado al período fijo inicial. En otras palabras, el más largo el plazo fijo inicial, más el banco le gustaría potencialmente ajustar su préstamo. Típicamente, este gorro es 2 – 3% por encima de la tasa de empezar en un préstamo con un plazo fijo inicial de tres años o menores y 5 – 6% por encima de la tasa de empezar en un préstamo con un plazo fijo inicial de cinco años o más.

Tapa de ajuste de velocidad: Esto es la cantidad máxima por la cual una hipoteca de tasa ajustable puede aumentar en cada ajuste sucesiva. Al igual que la tapa inicial, esta gorra suele ser 1% por encima de la tasa de inicio para préstamos con un plazo fijo inicial de tres años o más y por lo general 2% por encima de la tasa de inicio de préstamos que tienen un plazo fijo inicial de cinco años o más.

Tapa para toda la vida: La mayoría de los préstamos de hipoteca de primer grado tienen un 5% o 6% Cap de vida superior a la tasa de inicio (en última instancia, esto varía según el grado prestamista y crédito).

• Industria taquigrafía para cubrebrazos

Dentro de la empresa los casquillos se expresan más a menudo por simplemente los tres números involucrados que significan cada tapa. Por ejemplo, un híbrido de 5/1 brazo puede tener una estructura del casquillo del 5/2/5 (5% inicial tapa, tapa de ajuste 2% y 5% vida tapa) y los iniciados llamaría a esto un 5-2-5 tapa. Alternativamente, un brazo 1 año podría tener una tapa de 1/1/6 (cap inicial del 1%, 1% ajuste tapa y tapa 6% vida) conocido como un 1-1-6, o alternativamente expresado como un tapón de 1/6 (dejando fuera a un dígito significa que la inicial y ajuste las tapas son idénticas).

• Amortización negativa Cubrebrazos

Ver el artículo completo para el tipo de brazo que Amortización negativa los préstamos son por naturaleza. Productos de mayor riesgo, tales como préstamos primer gravamen mensual ajustable con Amortización negativa y Líneas de crédito hipotecario (HELOCs) tienen diferentes maneras de estructurar la tapa de un típico primer gravamen hipoteca. Los típicos préstamos primer gravamen mensual ajustable con Amortización negativa préstamo tiene un límite de vida para la tasa subyacente (aka "completamente indexadas tasa") entre 9.95% y 12% (tasa máxima de interés cuotas). Algunos de estos préstamos pueden tener techos tasa mucho más altas. La tasa totalmente indexada siempre aparece en la declaración, pero los prestatarios están protegidos desde el pleno efecto de aumentos de las tasas por el pago mínimo, hasta que el préstamo es reformulado, que es al principal y los pagos de intereses debido a que será amortizar completamente el préstamo a la tasa totalmente indexada.

• Líneas de crédito hipotecario (HELOCs)

Desde HELOCs pretenden los bancos principalmente sentarse en segunda posición lien, ellos normalmente son sólo cubiertos por la tasa de interés máxima permitida por la ley en el estado en el cual se expiden. Por ejemplo, Florida actualmente tiene un tope de 18% en tasas de interés se aplicarán. Estos préstamos son riesgosos en el sentido de que a los prestamistas, son prácticamente una tarjeta de crédito emitida para el prestatario, con la seguridad mínima en caso de incumplimiento. Son riesgosas para el prestatario en el sentido de que en su mayoría están indexados a la Tasa prime Wall Street Journal, que se considera un índice de punto, o un indicador financiero que está sujeto a cambios inmediatos (como son los préstamos basados en la tasa preferencial). El riesgo para el prestatario que está causando una situación financiera el Reserva Federal para aumentar las tasas dramáticamente (véase 1980, 2006) afectaría un aumento inmediato en la obligación para el prestatario, hasta la tasa tapado.

Popularidad

Las hipotecas de tasa variable son la forma más común de préstamo para compra de vivienda en el Reino Unido, Irlanda y Canadá Pero son impopulares en otros países tales como Alemania. Son muy comunes en las hipotecas de tasa variable Australia y Nueva Zelanda. En algunos países, las hipotecas de tasa fija cierto no están disponibles con excepción de los préstamos de corto plazo; en Canadá, más a largo plazo para el cual se puede fijar una tasa de hipoteca es típicamente no más de diez años, mientras que los vencimientos hipotecarios suelen ser de 25 años.

En muchos países, no es factible para los bancos a prestar a tasas fijas por períodos muy largos; en estos casos, el única viable tipo de hipoteca para que los bancos ofrecen puede ser las hipotecas de tasa ajustable (salvo alguna forma de intervención del gobierno). Por ejemplo, la sector hipotecario del Reino Unido tradicionalmente ha sido dominada por construcción de sociedades. Puesto que los fondos recaudados por UK sociedades del edificio deben ser al menos 50% de depósitos, los prestamistas prefieren hipotecas a tasa variable hipotecas de tasa fija para reducir el potencial riesgos de tasa de interés entre lo que carga en interés de la hipoteca y lo están pagando en interés de los depósitos y otras fuentes de financiamiento.

Países donde los préstamos de tasa fija son la forma de préstamos para la compra de una vivienda común generalmente necesitan contar con un marco jurídico específico para hacer esto posible. Por ejemplo, en Alemania y Austria el popular Bausparkassen, un tipo de edificio mutualidades, ofrecen préstamos de tasa fija a largo plazo. Están legalmente separados de los bancos y exigen a los prestatarios a ahorrar una cantidad considerable, a una tasa de interés fija bastante baja, antes de que lleguen sus préstamos; Esto se hace al requerir que el prestatario futuro empezar a pagar en sus pagos mensuales fijos antes de realmente obtener el préstamo. Generalmente no es posible pagar esto como una suma global y conseguir el préstamo inmediato; tiene que hacerse en cuotas mensuales de la misma medida que se pagará durante la fase de pago de la hipoteca. Dependiendo de si hay suficiente ahorristas en el sistema en un momento dado, pago de un préstamo puede retrasarse durante algún tiempo incluso cuando la cuota de ahorro ya cumplida por el prestatario los posibles. La ventaja para el prestatario es que está garantizado el pago mensual a incrementarse, y la duración del préstamo también está fijada de antemano. La desventaja es que este modelo, en el cual tienes que empezar a hacer pagos varios años antes de realmente obtener el préstamo, está dirigido principalmente a los compradores de vivienda único que son capaces de planear durante mucho tiempo. Se ha convertido en un problema con la movilidad generalmente mayor que en la actualidad se exige de los trabajadores.

Para aquellos que planean para moverse dentro de un período relativamente corto de tiempo (tres a siete años), tasa de interés variable hipotecas pueden todavía ser atractiva porque a menudo incluyen una tasa de interés más baja, fija para los primeros tres, cinco o siete años del préstamo, después de lo cual la tasa de interés fluctúa.

Fijación de precios

Las hipotecas de tasa ajustable suelen ser, pero no siempre, menos costosas que las hipotecas de tasa fija. Debido a la inherente riesgo de tasa de interés, tasas fijas a largo plazo tienden a ser más alta que las tasas a corto plazo (que son la base para la tasa variable préstamos e hipotecas). La diferencia en las tasas de interés entre los préstamos a cortos y a largo plazo es conocida como el curva de rendimiento, que generalmente las pistas hacia arriba (términos más largos son más caros). La circunstancia opuesta es conocida como un curva de rendimiento invertida y es relativamente infrecuente.

El hecho de que una hipoteca de tasa ajustable tiene una baja tasa de interés inicial no indica cuál será el futuro costo del endeudamiento (cuando las tasas de cambian). Si las tasas aumentan, el costo será mayor; Si baja las tasas, el costo será menor. En efecto, el prestatario ha decidido tomar el riesgo de tasa de interés. Algunos estudios han demostrado que en promedio, la mayoría de los prestatarios con hipotecas de tasa ajustable ahorra dinero a largo plazo.

El análisis de precios y la tasa real de hipoteca de tasa ajustable en la industria financiera se realiza a través de diversas metodologías de simulación de computadora como Método de Monte Carlo o secuencias Sobol. En estas técnicas, mediante el uso de un falso distribución de probabilidad futuras de tasas de interés, numerosos (10.000 – 100.000 o incluso 1.000.000) se exploran escenarios posible tasa de interés, flujos de efectivo de hipoteca calcula debajo de cada uno, y se estiman los parámetros agregados como valor razonable y tasa de interés efectiva sobre la vida de la hipoteca. Estas teniendo a la mano, los analistas de créditos determinan si ofrece una hipoteca particular sería rentable, y si representaría riesgo tolerable para el banco.

Prepago

Las hipotecas de tasa ajustable, como otros tipos de hipoteca, generalmente permiten al prestatario para prepagar principal (o capital) temprano sin penalización. Pagos adelantados de parte de la Directora reducirán el costo total del préstamo (interés total pagado), pero no reducirá la cantidad de tiempo necesario para pagar el préstamo al igual que otros tipos de préstamos. Sobre cada modificación, se aplica la nueva tasa de interés completamente indexada al Director restante para terminar dentro del horario de término restante.

Si una hipoteca es refinanciada, el prestatario simultáneamente saca una nueva hipoteca y paga la hipoteca vieja; el último cuenta como un pago por adelantado.

Un cargo de armas penalidades por pago anticipado de varios miles de dólares si el prestatario refinancia el préstamo o salda temprano, especialmente en los primeros tres o cinco años del préstamo.[1]

Crítica

Préstamos depredadores

Las hipotecas de tasa ajustable a veces se venden a los consumidores que tienen pocas probabilidades de pagar el préstamo debería aumentar las tasas de interés. En Estados Unidos, casos extremos se caracterizan por la Consumer Federation of America como préstamos predatorios. Protección contra subidas de tipos de interés incluye (a) un posible período inicial con una tasa fija (que el prestatario da la oportunidad de aumentar sus ganancias anuales antes de la subida de los pagos); (b) un máximo (PAC) que pueden aumentar las tasas de interés en un año (si hay una tapa, debe especificarse en el documento del préstamo); y (c) un máximo (PAC) que las tasas de interés puede elevarse sobre la vida de la hipoteca (esto también debe ser especificado en el documento del préstamo).

Sobrecargas y errores de tasa de interés

En septiembre de 1991, el Oficina de rendición de cuentas del gobierno (GAO) publicó un estudio de las hipotecas de tasa ajustable en los Estados Unidos que encontró entre 20% y 25% de los préstamos del brazo de los estimados 12 millones en el momento contienen errores de tasa de interés. Un auditor banca hipotecaria federal anterior Estimado estos errores creados por lo menos US$10 billones en netos sobreprecios a los propietarios de casa americanos. Este tipo de errores se produjo cuando los relacionados Administrador hipotecario selecciona la fecha índice incorrecto, utiliza un margen incorrecto o ignorado los casquillos cambio tasa de interés.

En julio de 1994, aboga por préstamo al consumidor, anunció una auditora de hipoteca sin fines de lucro que tanto como el 18% de las hipotecas de tasa ajustable tienen errores cuestan más de $5.000 en cargos excesivos de interés el prestatario.

En diciembre de 1995, un estudio del Gobierno concluyó que 50 – 60% de todas las hipotecas de tasa ajustable en los Estados Unidos contienen un error con respecto a la tasa de interés variable cargada para el propietario. El estudio estima que la cantidad total de intereses sobrecargada a los prestatarios superaba los $ 8 billones. Programas informáticos inadecuada, finalización incorrecta de documentos y errores de cálculo fueron citadas como las principales causas de sobrecargas de tasa de interés. No otros gobierno se han realizado estudios en brazo interés sobrecargas.

Historia

TÍTULO VIII, HIPOTECA ALTERNATIVA TRANSACCIONES, Acta instituciones depositarias garn – St. Germain de 1982 permitió las hipotecas de tasa ajustable.

BRAZO en Singapur

En SingapurBRAZO comúnmente se conoce como tasa flotante o hipoteca de tasa variable. A diferencia de hipoteca de tasa fija en el país, una hipoteca de tasa flotante tiene su tasa de interés variable durante toda la duración del préstamo. Estos préstamos pueden ser ligados a la

• tipo de Junta Directiva del banco,
• SIBOR, o
• SOR

Normalmente la estructura de la tasa de interés de la hipoteca es como sigue

Período	Tasa de interés (p.a.)
Primer año	0.75% lect + 1 mes SIBOR
Segundo año	0.75% lect + 1 mes SIBOR
Tercer año	1,00% + 1 mes SIBOR
Cuarto año en adelante	1,25% + 1 mes SIBOR

El préstamo puede ser vinculado a SIBOR o SOR de cualquier duración y un spread (margen) se viró al X-mes SIBOR/SOR. La propagación se ajusta generalmente hacia arriba después de los primeros años.

Entre SIBOR, SOR y el tipo de junta, incluso SIBOR brazos son los más populares.

Sin embargo, recientemente, ANZ introdujo un brazo que está vinculado a la media de SIBOR y SOR. Hasta la fecha, es el único banco en Singapur para ofrecer tal una hipoteca.

Véase también

• Tasa introductoria
• Tasa de teaser
• Préstamo de VA
• Burbuja inmobiliaria de Estados Unidos
• Terminología de hipotecas de Estados Unidos

Enlaces externos

• Estados Unidos la Reserva Federal del consumidor manual sobre las hipotecas de tasa ajustable
• Tipos de índice de brazo históricos de Estados Unidos
• Históricos hipotecarios de Estados Unidos, 1982 – presente
• Video de hipoteca de tasa ajustable y Audio en MarketWatch

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