Hipoteca revertida

A hipoteca inversa es un préstamo hipotecario que ofrece pagos en efectivo basado en la equidad de la vivienda. Los propietarios normalmente "diferir el pago del préstamo hasta que mueren, venden o salir de la casa." Normas específicas para las operaciones de hipoteca inversa varían dependiendo de las leyes de la jurisdicción.

En un convencional hipoteca, el dueño de casa hace un pago mensual a la entidad crediticia. Después de cada pago, la equidad de la vivienda aumenta la cantidad de los principales incluidos en el pago. En una hipoteca inversa, un propietario no está obligado a hacer pagos mensuales. Si los pagos no se hacen, se añade interés al saldo del préstamo. Aunque la "creciente saldo del préstamo puede eventualmente crecer supere el valor de la vivienda," "el prestatario (o raíces del prestatario) generalmente no está obligado a pagar cualquier saldo de préstamo adicional por encima del valor de la vivienda."

Reguladores y académicos han dado comentarios mixtos en el mercado de hipotecas inversas. Algunos economistas sostienen que las hipotecas revertidas permiten mayores suavizar sus patrones de ingreso y consumo con el tiempo y así pueden proporcionar beneficios sociales. Sin embargo, las autoridades reguladoras, tales como la Oficina de protección financiera del consumidor, argumentan que las hipotecas inversas son "productos complejos y difíciles para los consumidores a entender," especialmente a la luz de "publicidad engañosa", Consejería de baja calidad y el "riesgo de fraude y otras estafas. Por otra parte, la agencia dice que muchos consumidores no utilizan las hipotecas revertidas a efectos positivos, el consumo de suavizado avanzados por los economistas.

Australia

Elegibilidad

Las hipotecas revertidas están disponibles en Australia. Sin embargo, hay poca regulación: la ley de reforma de los servicios financieros no regula los préstamos, y aunque los prestatarios potenciales deben buscar asesoría financiera antes de solicitar una hipoteca inversa, no hay ninguna legislación que requiere que el asesor de licencia.

Requisitos de elegibilidad varían según el prestamista. Para calificar para una hipoteca revertida en Australia,

• el prestatario debe estar sobre una cierta edad, generalmente 60 o 65 años de edad; Si la hipoteca tiene más de un prestatario, el prestatario más joven debe cumplir con el requisito de edad
• el prestatario debe poseer la propiedad, o el saldo de hipoteca existente debe ser lo suficientemente bajo como para que se pagarán con las ganancias de hipoteca inversa

Costo y el tamaño del préstamo

Las hipotecas revertidas en Australia pueden ser tan altas como 50% del valor de la propiedad. La cantidad exacta de dinero disponible (tamaño del préstamo) es determinada por varios factores:

• edad del prestatario, con una cantidad más alta disponible en una edad más alta
• tasas de interés actuales
• valor de la propiedad
• la ubicación del Hotel
• programa mínimo y máximo; por ejemplo, el préstamo podría estar limitado a un mínimo de $10.000 y un máximo de 425.000

El costo de obtener la hipoteca revertida depende el programa de hipoteca revertida particular que adquiere el prestatario. Estos costos se ruedan con frecuencia en el préstamo en sí mismo y compuesto por lo tanto con el director. Los costos típicos para la hipoteca inversa incluyen:

• cuota de solicitud (cuota de establecimiento) = $950
• impuesto de timbre, hipoteca de la matrícula y otros cargos de gobierno = varían con la ubicación

La tasa de interés de la hipoteca inversa varía. Algunos programas ofrecen préstamos de tasa fija, mientras que otras ofrecen préstamos a tasa variable.

Además, existen costos durante la vida de la hipoteca revertida. Puede aplicarse un cargo por servicio mensual al saldo del préstamo (por ejemplo, $12 por mes), que luego los compuestos con el director.

Ganancias de una hipoteca revertida

El dinero de una hipoteca inversa puede ser distribuido en varias maneras diferentes:

• como una suma, en efectivo, en liquidación
• como una anualidad, con un pago en efectivo a intervalos regulares
• como una línea de crédito, similar a un línea de crédito hipotecario
• como una combinación de éstos.

Impuestos y seguro

El prestatario sigue siendo totalmente responsable de la propiedad. Esto incluye el mantenimiento físico. Además, algunos programas requieren que la propiedad es periódicamente revaluado.

No deben afectar los ingresos de una hipoteca revertida configurar como una anualidad o como una línea de crédito Gobierno ayuda a los ingresos derechos. Sin embargo, ingresos procedentes de una hipoteca inversa como una suma global podrían ser considerado como una inversión financiera y así consideradas bajo el examen de ingreso; esta categoría incluye todas las sumas más $40.000 y sumas menores de $40.000 que no se gasten en 90 días.

Cuando vence el préstamo

La hipoteca inversa vence – el préstamo más los intereses deben ser reembolsados – cuando el prestatario muere, vende su propiedad, se mueve fuera de la casa o incumple el contrato de alguna manera.

Pago adelantado del préstamo – cuando el prestatario pague el préstamo antes de que llegue a término – puede incurrir en sanciones, dependiendo del programa. Abonando tasas podrá también podría imponerse en caso de una renegociación.

"Algunos proveedores no ofrecen una 'garantía equidad negativa'. Esto significa que si el saldo del préstamo excede el producto de la venta de la propiedad, ni podrá reclamar este exceso se realizará contra la propiedad u otros beneficiarios del prestatario".

Canadá

Elegibilidad

Las hipotecas revertidas están disponibles a través de empresas privadas en Canadá, aunque ninguno de los programas están asegurado por el gobierno. Requisitos de elegibilidad varían dependiendo de la entidad crediticia. Para calificar para una hipoteca revertida en Canadá,

• el prestatario (o ambos prestatarios si casado) debe estar a una cierta edad, generalmente por lo menos 55 o 62 años de edad
• el prestatario debe poseer la propiedad "totalmente o casi"; Además, "cualquier préstamos garantizados por su casa deben ser retirados con las ganancias" de la hipoteca inversa
• No hay ningún requisito de calificación para el nivel de ingresos mínimos.

Costo y el tamaño del préstamo

Las hipotecas revertidas en Canadá son generalmente un máximo de 25 al 50% del valor de la propiedad. La cantidad exacta de dinero disponible (tamaño del préstamo) es determinada por varios factores:

• edad del prestatario, con pagos más altos para una edad más alta
• tasas de interés actuales
• valor de la propiedad, incluida la ubicación y un factor para la apreciación del futuro
• programa mínimo y máximo; por ejemplo, el préstamo podría ser limitado a un mínimo de $20.000 y un máximo de $750.000

El interés tasa sobre la hipoteca inversa varía según el programa. La duración del préstamo también varía, con algunos programas que ofrece sin plazo fijo y algunos términos oferta fijada desde 6 meses a 5 años.

El costo de obtener una hipoteca inversa de un sector privado prestamista puede exceder los costos de otros tipos de préstamos de hipoteca o equidad conversión. Los costos exactos dependen del programa de hipoteca revertida particular que el prestatario adquiere. Según el programa, puede haber los siguientes tipos de costos:

• Tasación de bienes raíces = $175 – $400
• Asesoramiento jurídico = $400-$600
• Otras legales, cierre y los costos administrativos = $1.495

Ganancias de una hipoteca revertida

El dinero de una hipoteca inversa puede ser distribuido en varias maneras diferentes:

• como una suma, en efectivo, en liquidación
• como una anualidad, con un pago mensual
• como una línea de crédito, similar a un línea de crédito hipotecario
• como una combinación, con un pequeño bulto alguno en el asentamiento y luego una anualidad más pequeña.

Una vez establecida la hipoteca inversa, no existen restricciones en cómo se utilizan los fondos. "El dinero de la hipoteca inversa puede utilizarse para cualquier propósito: para reparar una casa, pagar por cuidados en el hogar, para enfrentar una emergencia o simplemente para cubrir los gastos cotidianos."

El prestatario retiene el título de la propiedad, incluyendo la equidad no utilizada, y nunca se verá obligado a abandonar la casa.

Impuestos y seguro

El prestatario sigue siendo totalmente responsable de la propiedad. Esto incluye el mantenimiento físico y el pago de todos los impuestos, fuego seguro y cuotas de condominio o mantenimiento.

Dinero recibido en una hipoteca inversa es un avance y no es imponible. Por lo tanto no afecta a beneficios del gobierno de Old Age Security (OEA) o el suplemento de ingreso garantizado (GIS). Además, si los avances de la hipoteca inversa se utilizan para adquirir inversiones no registrado – tales como Certificados de inversión garantizada (GIC) y fondos mutuos – luego cargos de interés para la hipoteca inversa puede ser deducible de ingresos devengados Inversiones.

Cuando vence el préstamo

La hipoteca inversa vence – el préstamo más los intereses deben ser reembolsados – cuando el prestatario muere, vende su propiedad, o se mueve fuera de la casa. Según el programa, la hipoteca inversa puede ser transferible a una propiedad diferente si el propietario se mueve. Prepago del préstamo – cuando el prestatario pague el préstamo antes de que llegue a término – puede incurrir en sanciones, dependiendo del programa. Además, si tasas de interés han caído desde que se firmó la hipoteca inversa, los términos de la hipoteca pueden incluir una "pena 'diferencial de tasas de interés'".

Si el prestatario suficiente que vivió la capital y los intereses juntos superan el valor justo de mercado Cuando la hipoteca es debida, el prestatario o herederos no tiene que pagar más que el valor de la propiedad en el momento.

Origen de las hipotecas revertidas en Canadá

En 1986 William Turner, Vancouver, BC basado contador fundó el canadiense Inicio ingresos Plan (CHIP) Corporation. CHIP se convirtió en el primer proveedor nacional de Canadá de las hipotecas inversas.

Estados Unidos

Elegibilidad

Para calificar para una hipoteca revertida en los Estados Unidos, el prestatario debe ser por lo menos 62 años de edad y debe ocupar la propiedad como su residencia principal. Además, cualquier hipoteca sobre la propiedad debe ser lo suficientemente baja como para que se pagarán con las ganancias de hipoteca inversa. Las hipotecas revertidas sigan los estándares de elegibilidad FHA para tipos de propiedad, lo que significa mayor parte 1 – 4 viviendas unifamiliares, condominios FHA aprobado, y PUD de calificar. Las casas manufacturadas califica en base a las pautas estándar de FHA.

Antes de iniciar el proceso de préstamo para una hipoteca inversa aprobado por la FHA/HUD, los solicitantes deben tomar un curso de orientación aprobados. La Consejería está destinada a proteger a los prestatarios, aunque la calidad de la Consejería ha sido criticada por grupos como la oficina de protección financiera del consumidor.

En una encuesta de 2010 en Estados Unidos, el 48% de las personas mayores citó dificultades financieras como la principal razón para obtener una hipoteca revertida y 81% de los adultos mayores declaró que les gustaría permanecer en el hogar en el que están viviendo actualmente por el resto de sus vidas.

Tamaño de préstamo

El importe bruto del dinero que un prestatario puede recibir bajo una hipoteca inversa HECM (es decir, una hipoteca revertida asegurada por el gobierno federal) se llama el límite principal. El principal límite se basa en la cantidad de demanda máxima, la edad de la prestataria más joven y la tasa de interés promedio esperada. La cantidad máxima demanda es igual al valor de tasación de la casa o la cantidad máxima de HUD asegurará, cualquiera que sea menor. Por lo menos a través de 14 de diciembre de 2014, la cantidad máxima que HUD asegurará es $625.500. La cantidad máxima demanda se multiplica por un factor límite principal para determinar el límite principal. Límite principales factores se determinan por HUD y se basan en la edad del prestatario y la esperada tasa promedio de interés. La tabla siguiente da algunos ejemplos de lo que será el principal límite inicial si es un hogar digno de $250.000 y los prestatarios de diferentes edades y con diferentes tasas promedio esperadas de interés.

Edad del prestatario de originación	Tasa de interés esperada hipoteca	Principal Factor límite (a partir del 04 de agosto de 2014)	Límite Principal inicial basado en un MCA de $250,000
65	5.5%	0.478	$119.500
65	7.0%	0.294	$ 73.500
75	5.5%	0.553	$138.250
75	7.0%	0.373	$ 93.500
85	5.5%	0.644	$161.000
85	7.0%	0.479	$119.750

Los costos de préstamo y gravámenes existentes pueden ser pagados desde el límite principal. Otras cantidades de elementos tales como los impuestos y seguros también pueden restarse del límite principal. El resultado después de restar esta cantidad es el principal límite neto. Esta es la cantidad que el prestatario puede convertir en realidad a dinero en efectivo.

Tasa de interés

Tasas de interés en las hipotecas inversas pueden ser fijo o ajustable. Antes de 2007, todos los programas principales hipoteca inversa tenían las tasas de interés ajustables. Las hipotecas revertidas de tasa ajustable se ajustan típicamente en una tarifa mensual o anual hasta una velocidad máxima. La nota tarifa tarifa (o devengo) se utiliza para calcular el interés añadido el saldo del préstamo cada mes. La tasa de nota puede ser diferente de la tasa de interés promedio esperada utilizada para determinar que el préstamo disponible procede.

Ganancias de una hipoteca revertida

Dinero en efectivo de una hipoteca revertida

La hipoteca inversa más común es uno en el cual el propietario recibe dinero en efectivo o una línea de crédito de una casa existente. El dinero de una hipoteca inversa puede ser distribuido en varias maneras diferentes:

• en un solo pago, en efectivo, en el establecimiento;
• como un pago en efectivo (cash advance) cada mes, aplicado por un término fijo o para la vida del propietario
• como una línea de crédito, similar a un línea de crédito hipotecario
• una combinación de los anteriores.

Compra de una nueva residencia con "HECM para comprar"

La vivienda y la ley de recuperación económica de 2008 proporcionan deudores HECM con la oportunidad de adquirir una nueva residencia principal con recursos del préstamo HECM — los llamados HECM para compra programa, vigente a enero de 2009. La "HECM para compra" se aplica si "el prestatario es capaz de pagar la diferencia entre la HECM y el precio de venta y costos de la propiedad de cierre. El programa fue diseñado para permitir a las personas mayores adquirir una nueva residencia principal y obtener una hipoteca revertida dentro de una única transacción eliminando la necesidad de un segundo cierre. Texas fue el estado pasado para permitir que las hipotecas revertidas para la compra.

Costo anual total del préstamo

El Verdad in Lending Act requiere que los prestamistas para revelar el Total anual de préstamos costo (talco) para las hipotecas inversas. El cálculo de talco debe permitir que los prestatarios comparar los costos de la hipoteca inversa de un prestamista a otro. Las fórmulas específicas para calcular el impacto de los factores mencionados pueden encontrarse en el anexo 22 de la HUD Handbook 4235.1.

Impuestos y seguro

A diferencia de la práctica común en una hipoteca normal, los fondos para los impuestos y el seguro no se pagan típicamente de un fideicomiso Fondo; se pagan directamente por el propietario. Un lapso en los impuestos o seguros podría resultar en un por defecto en la hipoteca inversa.

La guía del American Bar Association informa que por lo general,

• El Servicio de impuestos internos No tiene en cuenta los accesos inmediatos a ingresos
• Los avances de la anualidad pueden ser parcialmente imponibles
• Interés cargado no son deducible hasta que realmente se paga, es decir, al final del préstamo.
• La prima de seguro de hipoteca es deducible en la forma larga de 1040.

El dinero recibido de una hipoteca inversa se considera un préstamo por adelantado. Por lo tanto, no es imponible y no afecta directamente Seguridad social o Medicare beneficios. Sin embargo, un American Bar Association Guía para las hipotecas revertidas explica que si los prestatarios reciben Medicaid, SSI, u otros beneficios públicos, accesos inmediatos se contarán como "activos líquidos" si se mantiene el dinero en una cuenta (ahorros, cheques, etc.) más allá del final del mes calendario en el que se recibe; el prestatario entonces podría perder la elegibilidad para dichos programas públicos si total activos líquidos (efectivo, generalmente) entonces es mayor que el permitan que esos programas.

Cuando vence el préstamo

El préstamo es debido cuando el prestatario muere, vende la casa o se mueve fuera de la casa por más de 12 meses consecutivos. El préstamo también podrá declararse vencidos y exigibles si el deudor deja de pagar impuestos a la propiedad o es incapaz de mantener un peligro seguro sobre la propiedad. Una vez que vence la hipoteca, el prestatario o herederos de la finca tienen una opción para refinanciar la casa y mantenerlo, vender la casa y cobrar cualquier capital restante, o vuelta la página de inicio para el prestador. Si la propiedad es entregada al prestamista, el prestatario o los herederos tienen no más demanda a la propiedad o la equidad en la propiedad.

El prestamista tiene recurso contra la propiedad, pero no contra el prestatario personalmente y no contra los herederos del prestatario. Por lo tanto la hipoteca está dentro de la categoría conocida como "sin recurso límite".

Volumen de préstamos

Hipotecas de conversión de capital representan el 90% de las hipotecas inversas todo que se originó en los Estados Unidos A partir de mayo de 2010, había 493.815 activos préstamos HECM. De 2006, el número de hipotecas HECM que HUD está autorizado para asegurar que bajo la ley de hipoteca inversa fue un tope de 275.000. Sin embargo, a través de los actos de los créditos anuales, Congreso ha ampliado temporalmente autoridad de HUD para asegurarse de que a pesar de los límites legales de HECM.

Crecimiento de programa en los últimos años ha sido muy rápida. En el año fiscal 2001, se originaron 7.781 préstamos HECM. Por el año fiscal que finaliza en septiembre de 2008, el volumen anual de préstamos HECM superó a 112.000 que representa un aumento de 1.300% en seis años. Para el año fiscal que termina en septiembre de 2011, volumen de préstamos contratados a raíz de la crisis financiera, pero permaneció en más de 73.000 préstamos que se originó y asegurados a través del programa HECM.

Volumen de préstamo se espera que crezca aún más como las edades de la población de Estados Unidos. La población senior de Estados Unidos se espera que aumente de 35 millones en 2000 a 64 millones en el 2025, y las personas mayores se esperan que conforman una mayor proporción de la población.

Crítica

Las hipotecas revertidas han sido criticadas por varias deficiencias importantes:

• Altos costos iniciales que las hipotecas revertidas costosos. En los Estados Unidos, entrando en una hipoteca revertida costará aproximadamente lo mismo que una hipoteca FHA tradicional.
• La tasa de interés sobre una hipoteca inversa puede ser superior en un Hipoteca convencional"hacia adelante".
• Compuestos de interés sobre la vida de una hipoteca inversa, lo que significa que "la hipoteca puede rápidamente del globo". Puesto que no hay pagos mensuales son hechos por el prestatario en una hipoteca inversa, el interés que se acumula es tratado como un préstamo por adelantado. Cada mes, se calculan el interés no sólo sobre el importe principal recibida por el prestatario, sino del interés evaluado previamente con el préstamo. Debido a esto interés compuesto, el mayor tiene una hipoteca inversa, lo más probable es que la mayoría o la totalidad de la equidad de la vivienda se agota cuando el préstamo se convierte debido. Eso se traduce a "menos dinero para sus bienes o para pagar sus cuentas". Dicho esto, con la hipoteca inversa HECM asegurada por la FHA, el prestatario no puede deberse nunca más que el valor de la propiedad y no se puede pasar en cualquier deuda de la hipoteca revertida a cualquier herederos. El único recurso que tiene el prestamista es la garantía, no activos en la finca, en su caso.
• Las hipotecas revertidas son confusas. Muchas personas mayores entrando en las hipotecas revertidas no entienden completamente los términos y condiciones asociadas con los préstamos, y se ha sugerido que algunos prestamistas han intentado aprovecharse de esto. el 46% de las personas mayores comprendió los términos financieros de las hipotecas inversas muy bien cuando aseguraron su hipoteca inversa. "En el pasado, las investigaciones del gobierno y los consumidores los grupos de defensa levantó preocupaciones de protección del consumidor significativas acerca de las prácticas de negocio de los prestamistas de hipoteca inversa y otras empresas en la industria de la hipoteca inversa" Pero en una encuesta de 2006 de los prestatarios por AARP, 93 por ciento dijo que su hipoteca inversa tuvo un efecto positivo sobre todo en sus vidas, en comparación con el 3 por ciento que dijo que el efecto era mayormente negativo. Alrededor del 93 por ciento de los prestatarios informó que estaban satisfechas con sus experiencias con los prestamistas, y 95 por ciento reportaron que estaban satisfechas con los consejeros que eran obligados a ver.

Véase también

• Comparar hipotecas inversas con préstamo hipotecario y línea de crédito hipotecario.
• Amortización negativa
• Bancarrota
• Comunicado de equidad, el equivalente del Reino Unido
• Conversión de Yung-Ping Chen #Home-equidad (hipoteca inversa)

Enlaces externos

• Las hipotecas revertidas en DMOZ

Otras Páginas

• Choque de trenes Graniteville, Carolina del sur,
• John Hancock University
• Agenesia
• Enfermedad respiratoria (categoria todos los articulos con declaraciones promocionales)