Hipotecas comerciales

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A hipotecas comerciales es un préstamo hipotecario asegurado por propiedad comercial, como un edificio de oficinas, centro comercial, nave industrial o complejo de apartamentos. Las ganancias de una hipoteca comercial se utilizan típicamente para adquirir, refinanciar o rehabilitar propiedades comerciales.

Las hipotecas comerciales están estructuradas para satisfacer las necesidades del prestatario y el prestamista. Términos clave incluyen el monto del préstamo (a veces conocido como "préstamo procede"), la tasa de interés, plazo (a veces denominado la "madurez"), plan de amortización y prepago flexibilidad. Las hipotecas comerciales suelen ser sujetos a evaluación extensa y debida previa diligencia al cierre. Proceso de suscripción de la entidad crediticia puede incluir una revisión financiera de la propiedad y el dueño de la propiedad (o "Patrocinador"), así como la puesta en marcha y revisión de varios informes de terceros, tales como una Valoración.

$ 3,1 trillones de hipotecas comerciales y multifamiliares fueron destacados en los Estados Unidos a partir del 30 de junio de 2013. De estas hipotecas, aproximadamente el 49% eran mantenido por los bancos, 18% fueron sostenidas por fideicomisos respaldados por activos (emisores de CMBS), 12% quedaron en poder de empresas patrocinadas por el gobierno y la Agencia e hipotecarios respaldados por GSE piscinas y 10% eran mantenidas por las compañías de seguros de vida.

Términos

Monto del préstamo

El monto del préstamo de una hipoteca comercial generalmente se determina en base préstamo a valor (LTV) y cobertura del servicio de deuda relaciones, que más plenamente se discuten más abajo en la sección normas de suscripción.

Estructura de préstamo

Las hipotecas comerciales pueden estructurarse como primer gravamen o, si se desea una mayor cantidad de préstamo, el prestatario puede ser capaz de obtener subordinado a veces, financiamiento estructurado como una entrepiso Nota o como acciones preferentes, que generalmente lleva a una mayor tasa de interés.

Tasa de interés

Las tasas de interés para las hipotecas comerciales pueden ser tasa de tasa de interés fija o flotante. Hipotecas de tasa fija en bienes raíces comerciales estabilizada generalmente tienen un precio basado en un propagación Para swaps, con la expansión del intercambio coincide con el término del préstamo. Las tasas de interés de mercado, así como factores de suscripción grandemente afecta la tasa de interés cotizada en una pieza en particular de bienes raíces comerciales. Las tasas de interés para las hipotecas comerciales son generalmente superiores a los de las hipotecas residenciales.

Honorarios

Muchos prestamistas de hipotecas comerciales requieren un depósito aplicación tarifa o buena fe, que normalmente es utilizado por el prestamista para cubrir gastos de suscripción como un Valoración en la propiedad. Las hipotecas comerciales también pueden tener origen o suscripción de pago (cierre como una reducción en los recursos del préstamo) o salida honorarios (cuando el préstamo es pagado).

Término

El plazo de una hipoteca comercial suele ser entre cinco y diez años para propiedades comerciales estabilizados con flujos de efectivo establecidos (a veces llamados "permanentes préstamos") y entre uno y tres años para las propiedades en transición, por ejemplo, recién inaugurados propiedades o sometidos a renovación o reposición (a veces llamado"créditos puente"). Las hipotecas de propiedades multifamiliares que son proporcionadas por una agencia de empresa o gobierno auspiciado por el gobierno pueden tener términos de treinta años o más. Algunas hipotecas comerciales pueden permitir las extensiones si se cumplen ciertas condiciones, que pueden incluir el pago de una tasa de extensión. Algunas hipotecas comerciales tienen una "fecha de amortización anticipada", que significa que si el préstamo no es devuelto antes de la fecha de reembolso anticipado, el préstamo no está en default.

Amortización

Con frecuencia las hipotecas comerciales amortizar en el plazo del préstamo, lo que significa el prestatario paga tanto los intereses como director con el tiempo, y el saldo del préstamo al final del término es menor que la cantidad del préstamo original. Sin embargo, a diferencia de las hipotecas residenciales, las hipotecas comerciales generalmente no amortizar completamente en el plazo indicado y por lo tanto con frecuencia terminan con un pago de globo del saldo restante, que a menudo es pagado por la propiedad de refinanciación. Algunas hipotecas comerciales tienen un período de interés solamente al principio del plazo del préstamo durante el cual el prestatario sólo paga intereses.

Prepago

Préstamos comerciales varían en sus términos de pago anticipado, es decir, sea o no un inversionista de bienes raíces está permitido para refinanciar el préstamo a voluntad. Algunos prestamistas de cartera, como bancos y compañías de seguros, pueden permitir flexibilidad de pago anticipado. En contraste, por un prestatario a un préstamo de conducto de prepago, el prestatario tendrá que defease los bonos, por comprar suficientes bonos del gobierno (bonos) para proporcionar a los inversionistas con la misma cantidad de ingresos que habrían tenido si el préstamo estaba todavía en su lugar.

Entidad prestataria

Una hipoteca comercial normalmente es asumida por un entidad de propósito especial tal como una corporación o LLC creado específicamente para poseer sólo la propiedad en cuestión, en lugar de un individuo o un negocio más grande. Esto permite que el prestamista de hipoteca sobre la propiedad en caso de incumplimiento, incluso si el prestatario ha ido a la quiebra, es decir, es la entidad"quiebra remoto".

Recurso

Las hipotecas comerciales pueden ser recurso o sin recurso. Una hipoteca de recurso es suplida por una obligación general del prestatario o una garantía personal de los dueños de la propiedad, que hace la deuda pagadera en completo incluso si ejecuciones hipotecarias en la propiedad no satisface el saldo pendiente. A dación hipoteca está asegurado solamente por la propiedad comercial que sirve como garantía. En un caso de incumplimiento, el acreedor puede hipoteca en la propiedad, pero no tiene más derecho contra el deudor por cualquier deficiencia restante.

Si un patrocinador está buscando financiamiento en una cartera de inmuebles comerciales, en lugar de una sola propiedad, el patrocinador puede optar por sacar un Cruz garantizados préstamo, en el cual todos las propiedades abrir el préstamo.

Reservas

Los prestamistas pueden requerir los prestatarios para establecer las reservas para financiar elementos específicos en el cierre, como inquilino esperada mejora y leasing gastos de Comisión (TI/LC), reparación y costo de gastos de capital, y se interés.

Suscripción

Métricas de suscripción

Los prestamistas generalmente requieren un mínimo ratio de cobertura de servicio de deuda que normalmente oscila entre 1.1 y 1.4; la proporción es el flujo neto de efectivo (produce la renta de la propiedad) sobre el servicio de la deuda (pago de la hipoteca). Como un ejemplo si el dueño de un centro comercial recibe $300.000 al mes de los inquilinos, paga $50.000 por mes en gastos, un prestamista no típicamente le dará un préstamo que requiere pagos mensuales por encima de $227.273 (($300,000-$50,000)/1.1)), una cubierta de 1.1 deuda.

Los prestamistas también Mira préstamo a valor (LTV). LTV es un cálculo matemático que expresa la cantidad de la hipoteca como un porcentaje del valor tasado total. Por ejemplo, si un prestatario quiere $6.000.000 para comprar una oficina vale $10,000,000, el ratio LTV es $6.000.000 / $10,000,000 o 60%. Hipotecas comerciales LTV es típicamente entre 55% y 70%, a diferencia de las hipotecas residenciales que son típicamente 80% o superior.

Los prestamistas Miren rentas por pie cuadrado, costo por pie cuadrado y reemplazo de costo por pie cuadrado. Estas métricas varían mucho dependiendo de la localización y previsto el uso de la propiedad, pero pueden ser útiles indicaciones de la salud financiera de las propiedades inmobiliarias, así como la probabilidad de competitivos nuevos desarrollos en línea.

Desde la crisis financiera, los prestamistas han comenzado a concentrarse en una nueva producción métricas, de deuda, para complementar el ratio de cobertura de servicio de deuda. Rendimiento de la deuda se define como el ingresos operativos netos (NOI) de una propiedad dividida por la cantidad de la hipoteca.

Prácticas de suscripción

Los prestamistas suelen hacer exhaustiva debido diligencia en un préstamo hipotecario comercial propuesto antes de financiación el préstamo. Tal diligencia debida a menudo incluye un recorrido de sitio, una revisión financiera y debida diligencia sobre de la propiedad patrocinador y entidad legal préstamos. Muchos prestamistas también la Comisión y revisar los informes de terceros tales como una Valoración, Informe ambiental, informe de ingeniería y verificación de antecedentes.

Proveedores de hipotecas comerciales

Bancos

Los bancos, grandes y pequeños, son los proveedores tradicionales de las hipotecas comerciales. Según la Reserva Federal, los bancos sostuvo $ 1,5 trillones de hipotecas comerciales en sus libros a partir del 30 de junio de 2013.

Prestamistas de conducto

Los prestamistas conducto originan las hipotecas comerciales y mantenerlos como inversiones por un período corto de tiempo antes de securitizing los préstamos y la venta CMBS garantizados por los préstamos hipotecarios comerciales subyacentes. Los prestamistas conducto incluyen tanto los bancos y empresas financieras no bancarias. Aproximadamente $ 560 billones de hipotecas comerciales fueron sostenidas por los emisores de CMBS a partir del 30 de junio de 2013, según la Reserva Federal.

Securitización de hipotecas comerciales en su forma actual comenzó con el Resolution Trust Corporationde (o de RTC) programa de bursatilización comercial entre 1992 y 1997. El RTC aplica un enfoque similar a la que había comenzado con éxito usando con las hipotecas residenciales, emisión de varios tramos de valores garantizados por piscinas diversificadas de los préstamos hipotecarios comerciales. Tras la introducción de los métodos de securitización de la RTC, los bancos privados comenzaron a originar préstamos específicamente con el fin de convertirlos en valores. Típicamente, estos préstamos están estructurados para prohibir prepago más allá de un plan de amortización especificado. Esto hace que los valores resultantes más atractivos para los inversionistas, porque saben que las hipotecas comerciales seguirán siendo excepcionales aunque disminuya las tasas de interés.

Nuevo CMBS emisión alcanzó en 2007 a $ 229 billones. Entonces, el crisis de las hipotecas "subprime" y el resultante crisis financiera global causado CMBS los precios a caer dramáticamente y nuevas emisiones de títulos CMBS vinieron a un virtual alto en 2008-2009. El mercado ha comenzado a recuperarse, con $ 12 billones en nueva emisión en 2010, $ 37 billones en nueva emisión en 2011 y $ 48 billones en nueva emisión en 2012.

Agencias gubernamentales

Empresas patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae y Freddie Mac, así como corporaciones de gobierno tales como Ginnie Mae, son los prestamistas activos inmobiliario comercial multifamiliar (es decir, edificios de apartamentos) en los Estados Unidos. Aproximadamente $ 390 billones de hipotecas residenciales multifamiliares se llevaron a cabo por empresas patrocinadas por el gobierno o agencia y piscinas GSE respaldados por hipotecas a partir del 30 de junio de 2013, que representa 12% del total de las hipotecas comerciales pendientes y el 43% de las hipotecas comerciales multifamiliares destacados en aquel momento.

Compañías de seguros

Las compañías de seguros son inversionistas activos en las hipotecas comerciales y sostener aproximadamente $ 325 billones de hipotecas comerciales a partir del 30 de junio de 2013.

Corredores hipotecarios

Corredores hipotecarios no proporcionan préstamos hipotecarios comerciales, pero a menudo son utilizados por obtener múltiples citas de diferentes prestamistas potenciales y gestionar el proceso de financiamiento.

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