Ley hipotecaria

Este artículo es sobre los mecanismos legales utilizados para garantizar el cumplimiento de obligaciones, incluyendo el pago de deudas, con propiedad. Para préstamos garantizados por hipotecas, tales como préstamos para la vivienda residencial y prácticas de préstamos o requisitos, consulte Préstamo hipotecario.

Ley de propiedad
Parte de la derecho consuetudinario serie
Tipos
Bienes raíces Propiedad personal
Adquisición
Regalo Posesión adversa Escritura Conquista Descubrimiento Adhesión Propiedad perdida, extravío y abandonada Cofre del tesoro Comodato Licencia Alienación
Fincas en tierra
Título alodiales Fee simple Cuota de cola Vitalicia Finca retractable Interés futuro Finca concurrente Inmuebles arrendados Condominios Inmobiliaria
Transmisiones
Comprador de buena fe Título Torrens Título de estratos Preclusión por escritura De finiquito Hipoteca Conversión equitativa Acción a título tranquila Reversión
Uso futuro control
Restricción de alienación Regla contra perpetuidades Regla en caso de Shelley Doctrina del título más digno
Interés desposesión
Servidumbre Beneficio Usufructo Pacto Servidumbre equitativa
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Otros derecho consuetudinario áreas
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A hipoteca es un garantía mobiliaria en bienes raíces sostenido por un prestamista como una garantía de una deuda, generalmente un préstamo de dinero. Una hipoteca en sí mismo no es una deuda, es garantía de la entidad crediticia de una deuda. Es una transferencia de un interés en la tierra (o el equivalente) del propietario para el prestamista hipotecario, a condición de que este interés se devolverá al propietario cuando los términos de la hipoteca se han satisfecho o realizado. En otras palabras, la hipoteca es un seguridad para el préstamo que el prestamista hace a la prestatario.

La palabra es una Ley francesa término que significa "muerto se comprometen," originalmente sólo refiriéndose a la hipoteca Galés (ver por debajo de), pero en la posterior Edad media fue aplicada a los medidores y reinterpretadas por Etimología popular que la promesa termina (dados) o cuando la obligación se cumple o se toma la propiedad a través ejecuciones hipotecarias.

En la mayoría de las jurisdicciones las hipotecas están fuertemente asociadas con préstamos garantizados en Inmobiliaria en lugar de otros bienes (tal como las naves) y en algunas jurisdicciones sólo tierra puede ser hipotecado. Una hipoteca es el método estándar por el cual individuos y empresas pueden comprar bienes raíces sin necesidad de pagar el valor completo inmediatamente de sus propios recursos. Ver préstamo hipotecario para los préstamos hipotecarios residenciales, y hipotecas comerciales para préstamos contra la propiedad comercial.

Los participantes y la terminología variante

Los sistemas jurídicos en diferentes países, mientras que tener algunos conceptos en común, emplean terminología diferente. Sin embargo, en general, una hipoteca de la propiedad consiste en los siguientes partidos. El prestatario, conocido como el deudor hipotecario, le da la hipoteca al prestamista, conocido como el acreedor hipotecario.

Prestamista/hipotecario

Un prestamista de hipoteca es un inversor que presta dinero asegurado por una hipoteca sobre bienes raíces. En la actualidad, la mayoría de los prestamistas venden los préstamos que escriben en el mercado secundario de hipotecas. Cuando venden la hipoteca, que ganan ingresos llamado Servicio Premium de liberación. Normalmente, el objetivo del préstamo es para que el prestatario a comprar esa misma inmobiliaria. Como el acreedor hipotecario, el prestamista tiene el derecho a vender la propiedad para pagar el préstamo si el deudor deja de pagar.

La hipoteca se ejecuta con la tierra, así que incluso que si el prestatario transfiere la propiedad a otra persona, el acreedor hipotecario tiene el derecho de venderla, si el deudor deja de pagar el préstamo.

Para que un comprador involuntariamente no puede comprar bienes sujetos a una hipoteca, las hipotecas son registrado o registradas contra el título con una oficina del gobierno, como un registro público. El prestatario tiene derecho a tener descargada el título una vez que la deuda se paga la hipoteca.

Prestatario/deudor hipotecario

Un deudor hipotecario es el prestatario en una hipoteca — le debe la obligación garantizada por la hipoteca. Generalmente, el prestatario debe cumplir con las condiciones de los préstamos subyacentes u otra obligación para redimir la hipoteca. Si el prestatario no cumple con estas condiciones, el acreedor hipotecario puede [ejecutar] para recuperar el préstamo excepcional. Típicamente los prestatarios serán los propietarios individuales, los propietarios o empresas que adquieren sus propiedades a través de un préstamo.

Otros participantes

Debido al complicada intercambio legal, o transporte, de la propiedad, uno o ambos de los participantes principales están probables que necesitan representación legal. El agente usado para transmisiones varía en función del jurisdicción. En el mundo de habla inglesa, esto significa tampoco un practicante legal general, es decir, un abogado o abogado, o en jurisdicciones influenciadas por Ley inglesa, incluyendo Sudáfrica, (con licencia) facilitador. En U.S., agentes de bienes raíces son las más comunes. En derecho civil transmisiones de jurisdicciones es manejado por notario.

Debido a la naturaleza compleja de muchos mercados puede acercarse al prestatario un corredor de hipotecas o Asesor financiero para ayudar a él o ella un prestamista apropiado, de origen típicamente por encontrar el préstamo más competitivo.

Es el instrumento de deuda, en derecho civil jurisdicciones, referidas por alguna forma de Latina hypotheca (por ejemplo, Sp hipotecaFr realesGermen Calculadora), y las partes son conocidas como hypothecator (prestatario) y hypothecatee (prestamista). Un derecho civil hypotheca equivale exactamente a un inglés hipoteca por carga legal o americano hipoteca gravamen-teoría.

Historia

Derecho anglosajón y anglonormando

En Inglaterra anglosajona, cuando los préstamos con intereses eran ilegales, fue el principal método de sujeción realty por wadset (ME wedset). Un wadset era un préstamo enmascarado como una venta de la tierra bajo derecho de reversión. El prestatario (inversor) transportado por carta un Fee simple Inmobiliaria, en consideración de un préstamo al prestamista (wadsetter) que el canje sería reconvey la finca para el inversor por una segunda carta. La dificultad con este arreglo fue que el wadsetter era dueño absoluto de la propiedad y podría venderla a un tercero o se niegan a lo reconvey que el inversor, que también fue despojado de sus principales medios de pago y por lo tanto en una posición débil. En los últimos años la práctica — especialmente en Escocia y en el continente — debía ejecutar juntos el wadset y un bono de espalda separado según el inversor una in personam derecho de reverter.

Una alternativa práctica importada de Ley de Norman fue el usufructory promesa de bienes raíces conocido como un calibrador de la tierra. Bajo un calibre el prestatario (gagor) transmitió posesión pero no de propiedad al prestamista (gagee) por un período ilimitado hasta redención. Gage llegó en dos formas:

• el vida gage (Norman Vif gage, Galés Prid), por el que la finca está procedentes de rentas, ganancias, y cultivos fueron hacia la reducción de la deuda (es decir, la deuda era sí mismo Redentor);
• el gage muerta (Norman gage Mort, Los escoceses deID taco), por el que las rentas y beneficios fueron tomadas en el lugar de interés pero no redujo la deuda.

Gage era poco atractivo para los prestamistas porque el gagor podría expulsar fácilmente usando el gagee novela disseisiny el gagee — simplemente agarrado UT de vadio "a partir de gage" — no podría traer un de Freeholder Remedios para recuperar la posesión. Así, la vida improductiva gage cayó en desuso, pero gage muerta continuó como la hipoteca galés hasta abolida en 1922.

Edad media

En el siglo XIII — en Inglaterra y en el continente — el calibre fue limitado a un período de años y contuvo una confiscación condición (pactum commissorium) proporcionar que si después del término de la deuda no era pagada, título fue confiscado al prestamista, es decir, el término de años se expandiría automáticamente en un simple pago. Esto se conoce como un cambio de tarifa y era suficiente después de 1199 a interponer un recurso para la recuperación de la gagee. Sin embargo, las cortes reales cada vez más no respetó las tasas cambios puesto que había no librea de Chongjin (es decir, no hay transporte formal), ni lo reconocen que tenencia podría ser ampliada, por el siglo XIV fue inválido gage simple durante años en Inglaterra (y Escocia y el continente cercano).

La solución consistió en fusionar la wadset los últimos días y gage durante años en una sola transacción plasmada en dos instrumentos: (1) el transporte absoluto (el carta) en tarifa o en los próximos años el prestamista; (2) un contrato o fianza (la dedefensa) recitando el préstamo y aportando que si lo fue devuelto a la tierra podría reinvertir en el prestatario, pero si no el prestamista podría retener el título. Si paga a tiempo, el prestamista podría reinvertir título mediante una acción de restitución. Este fue el hipoteca por transporte (aka el precio de la hipoteca) o, cuando el escrito, el hipoteca por carta y restitución y tomó la forma de un feoffment, negociación y venta, o arrendamiento y liberación. Puesto que el prestamista no necesariamente entró en posesión, tenía derechos de acción y había hecho un derecho de reversión en el prestatario, la hipoteca era una garantía adecuada. Así, una hipoteca estaba en su cara un transporte absoluta de un Fee simple Inmobiliaria, pero en realidad era condicional y sería de ningún efecto si se cumplen ciertas condiciones.

La deuda era absoluta en forma y a diferencia de un calibre no era condicional dependiente de su reembolso únicamente de cría y venta de cultivos o ganadería o simplemente dando las cosechas y el ganado criado en la tierra gaged. La deuda hipotecaria permaneció vigente o no la tierra con éxito podría producir suficientes ingresos para pagar la deuda. En teoría, una hipoteca no necesaria nuevas medidas a ser adoptadas por el prestador, tales como la aceptación de cosechas y el ganado en pago.

Renacimiento y después

Sin embargo, si el prestatario era un solo día tarde en pagar la deuda, perderá sus tierras al prestamista permaneciendo responsable por la deuda. Cada vez más los tribunales de equidad comenzó a proteger a los intereses del prestatario, de modo que un prestatario llegó a tener bajo Sir Francis Bacon (1617 – 21) un derecho absoluto a insistir en restitución de redención incluso si vencidos. Este derecho del prestatario es conocido como el equidad de redención.

Este acuerdo, por el que el prestamista era en teoría el dueño absoluto, pero en la práctica tenía pocos de los prácticos derechos de propiedad, fue visto en muchas jurisdicciones como torpemente artificial. Estatuto de la posición de la ley común fue alterada para que el deudor hipotecario que conservan la propiedad, pero los derechos del acreedor hipotecario, tales como ejecuciones hipotecarias, el poder de venta y el derecho a tomar posesión, estarían protegido. En los Estados Unidos, los Estados que han reformado la naturaleza de las hipotecas de esta manera son conocidos como Lien Estados. Un efecto similar se logró en Inglaterra y Gales por el Ley de propiedad ley 1925, que abolió las hipotecas por el transporte de una cuota de forma sencilla.

Desde el siglo XVII, los prestamistas no han sido autorizados para llevar el interés en la propiedad más allá de la deuda subyacente bajo la equidad de redención principio. Intentos por el prestamista para llevar una participación en la propiedad de una manera similar a bonos convertibles a través de contrato han sido por lo tanto, fulminado por los tribunales como "estorbos", pero avances en los ochenta y noventa han llevado a menos rígida observancia de este principio, particularmente debido al interés entre los teóricos en la devolución a un libertad de contrato régimen.

Por defecto en la propiedad dividida

Cuando una extensión de tierra es comprada con una hipoteca y luego se separaron y vendida, el "orden inverso de la regla de la alienación" se aplica para decidir partidos responsables por la deuda impaga.

Cuando hipotecado una extensión de tierra se separaron y vendida, en caso de incumplimiento, el acreedor hipotecario primero excluye en tierras propiedad todavía por el deudor hipotecario y procede contra otros propietarios en orden inversa en que se vendieron. Por ejemplo, Alice adquiere un 3 acres (12.000 m²) lote por hipoteca luego divide el lote en tres 1-acre (4.000 m²) lotes (X, Y y Z) y vende lote Y a Bob y luego lote Z a Charlie, retención lote X por sí misma. En caso de incumplimiento, el acreedor hipotecario procede contra lote X en primer lugar, el deudor hipotecario. Si una ejecución hipotecaria o reposesión de lote X no satisface completamente la deuda, las ganancias del acreedor hipotecario contra muchos Y (Bob), entonces lote Z (Charlie). La razón es que el primer comprador tenga mayor equidad y compradores posteriores reciben una diluida.

Aspectos legales

Hipoteca puede ser legal o equitativo. Además, una hipoteca puede tomar uno de un número de diferentes estructuras legales, la disponibilidad de la que dependerá de la jurisdicción en que deba efectuarse la hipoteca. Derecho consuetudinario jurisdicciones han desarrollado dos formas principales de hipoteca: la hipoteca por fallecimiento y la hipoteca por carga legal.

Por desaparición de hipoteca

En una hipoteca por fallecimiento, el acreedor hipotecario (el prestamista) se convierte en el propietario de los bienes hipotecados hasta que el préstamo es pagado u otra obligación de hipoteca cumplido en su totalidad, un proceso conocido como "redención". Este tipo de hipoteca toma la forma de un traspaso de la propiedad al acreedor, con una condición que la propiedad será devuelta a la redención.

Hipotecas por fallecimiento eran la forma original de hipoteca y continúan siendo utilizados en muchas jurisdicciones y en una pequeña minoría de Estados en la Estados Unidos. Muchas otras jurisdicciones de derecho común han suprimido o minimiza el uso de la hipoteca por fallecimiento. Por ejemplo, en Inglaterra y Gales Este tipo de hipotecas ya no está disponible en relación con intereses registrados en tierra, en virtud del artículo 23 de la Ley de registro de tierra 2002 (aunque sigue siendo disponible para sus intereses no registrados).

Hipoteca por carga legal

En una hipoteca por carga legal o técnicamente "un cargo por escritura expresada que a través de hipoteca legal", el deudor sigue siendo el dueño legal de la propiedad, pero el acreedor obtiene suficientes derechos sobre él para que puedan reforzar su seguridad, tales como el derecho a tomar posesión de la propiedad o venderlo.

Para proteger al prestamista, una hipoteca por carga legal generalmente se registra en un registro público. Puesto que la deuda hipotecaria suele ser la más grande deuda por parte del deudor, bancos y otros prestamistas hipotecarios ejecutar búsquedas de título de la propiedad inmobiliaria para asegurarse de que allí no están hipotecas ya registradas en la propiedad del deudor que podría tener mayor prioridad. Gravámenes impositivos, en algunos casos, vendrá delante de las hipotecas. Por este motivo, si el prestatario tiene morosos impuestos a la propiedad, el banco a menudo pagará para evitar el embargador de ejecución hipotecaria y limpiando la hipoteca.

Este tipo de hipoteca es más común en la Estados Unidos y, desde el Ley de propiedad ley 1925, ha sido la forma usual de hipoteca en Inglaterra y Gales (ahora es la única forma para intereses registrados en tierra – véase más arriba).

En Escocia, la hipoteca por carga legal es también conocido como estándar de seguridad.

En Pakistán, la hipoteca por carga legal es la forma más común utilizada por los bancos para asegurar el financiamiento. Es también conocida como hipoteca registrada. Después del registro de carga legal, derecho de retención del Banco se registra en el registro de tierra declarando que la propiedad está bajo hipoteca y no puede ser vendida sin obtener un NOC (certificado de No objeción) del banco.

Hipotecario equitativo

Vea también: Seguridad interés § tipos de seguridad

Hipotecas equitativas no encajan en los criterios para una hipoteca legal, pero se consideran hipotecas bajo equidad (en aras de la justicia) porque fue prestado dinero y seguridad se le prometió. Esto podría surgir problemas debido a procedimientos o trámites. Basándose en esta definición, hay numerosas situaciones que podrían llevar a una hipoteca equitativa. A partir de 1961, ley inglesa requiere el consentimiento del tribunal antes de que el acreedor hipotecario equitativo fue permitido para vender. El prestatario se deposita un título de propiedad con el prestamista, que históricamente ha creado una hipoteca equitativa en Inglaterra, pero la creación de un préstamo hipotecario equitativo por ese proceso ha sido menos segura en los Estados Unidos.

En un préstamo hipotecario equitativo el prestamista está asegurado por la toma de posesión de todos los documentos de título original de la propiedad y del prestatario firma un memorando de depósito del título de propiedad (MODTD). Este documento es un compromiso por parte del prestatario que ha depositado el título documentos con el banco con su propio desean y voluntad, con el fin de asegurar el financiamiento obtenido del banco. Ciertas transacciones reconocidas por lo tanto como las hipotecas por equidad, que no son tan reconocidos por ley común.

Ejecución hipotecaria y préstamos sin recurso

Vea también: Estratégica por defecto

En la mayoría de las jurisdicciones, un prestamista puede hipoteca sobre los bienes hipotecados si ciertas condiciones – principalmente, el impago de la hipoteca – aplicar. Conforme a las disposiciones legales, entonces se puede vender la propiedad. Los importes recibidos de la venta (neta de costes) se aplican a la deuda original.

En algunas jurisdicciones principalmente en los Estados Unidos, son préstamos hipotecarios sin recurso créditos: si los fondos recuperados de venta de los bienes hipotecados sean insuficientes para cubrir la deuda, el prestamista puede no recurrir al prestatario después de ejecuciones hipotecarias. En otras jurisdicciones, el prestatario sigue siendo responsable por cualquier deuda restante, a través de un fallo de deficiencia. En algunas jurisdicciones, las primeras hipotecas son préstamos sin recurso, pero segundo y posteriores son préstamos recurso.

Los procedimientos específicos para una ejecución hipotecaria y la venta de los bienes hipotecados casi siempre aplican y pueden ser fuertemente regulados por el gobierno pertinente. En algunas jurisdicciones, ejecuciones hipotecarias y la venta pueden ocurrir muy rápidamente, mientras que en otros, ejecución hipotecaria puede tomar muchos meses o incluso años. En muchos países, la capacidad de los prestamistas de hipoteca es extremadamente limitada y desarrollo del mercado hipotecario ha sido notablemente más lento. El relativamente lento, costoso y engorroso proceso de ejecución judicial es una motivación primaria para el uso de obras de confianza, debido a sus disposiciones para ejecuciones hipotecarias extrajudicial por Síndicos mediante cláusulas de "poder de venta".

Hipotecas en los Estados Unidos

Tipos de garantías mobiliarias en realty

Comúnmente se utilizan tres tipos de seguridad sobre bienes raíces en Estados Unidos: el título hipoteca, hipoteca embargado, y escritura de fideicomiso. En los Estados Unidos, estos instrumentos de seguridad proceden fuera redactados bajo la forma de los instrumentos de deuda pagarés y que se denominan vario Notas de la hipoteca, notas del prestador o notas de gravamen de bienes raíces.

La hipoteca

Una hipoteca es un garantía mobiliaria en Inmobiliaria creado por escrito instrumento (tradicionalmente un hecho) que transmite a título legal o hypothecates título a través de un gravamen sin desplazamiento a un prestamista para el desempeño bajo los términos de una nota de hipoteca. En poco menos de la mitad de los Estados, una hipoteca crea un Lien en el título de los bienes hipotecados. Ejecuciones hipotecarias ese gravamen casi siempre requiere un procedimiento judicial declarando la deuda es debido y en su defecto y ordenar la venta de la propiedad para pagar la deuda. Muchas hipotecas contienen un poder de venta cláusula, ejecución también conocido como no judicial, lo que equivale a una escritura de fideicomiso. La mayoría "hipotecas" en California son en realidad actos de confianza. La diferencia es que el proceso de ejecución hipotecaria puede ser mucho más rápido para una escritura de fideicomiso que para una hipoteca, del orden de 3 meses en lugar de un año. Porque la ejecución hipotecaria no requiere acciones por el Tribunal de los costes de transacción pueden ser bastante un poco menos.

La escritura de fideicomiso

Artículo principal: escritura de fideicomiso (bienes raíces)

La escritura de fideicomiso es un medio de transporte del título hecha por el prestatario a un fiduciario (no el prestamista) para los fines de garantizar una deuda. En Estados de lien-teoría, se reinterpreta como simplemente imponer un gravamen sobre el título y no una transferencia de título, independientemente de sus condiciones. Difiere de una hipoteca en que, en muchos Estados, puede ser Propiedades Reposeídas por una venta no judicial celebrada por el Fiduciario a través de un poder de venta. También es posible excluirlos a través de un procedimiento judicial.

No deben confundirse con actos de confianza para garantizar los pagos de las deudas instrumentos de confianza que a veces se denominan actos de confianza pero que se utilizan para crear confianzas para otros fines, tales como planificación sucesoria. Aunque existen semejanzas superficiales en el formulario, muchos Estados tienen actos de confianza para garantizar el pago de deudas no crear arreglos de verdadera confianza.

Escritura de seguridad

La escritura llamada para garantizar la deuda es un instrumento de seguridad utilizado en el estado de Georgia. A diferencia de una hipoteca, una acción de seguridad es un transporte real de bienes inmuebles - sin equidad de redención - en la seguridad de una deuda. En la ejecución de una acción, pases de título para el Donatario o beneficiario (generalmente prestamista), sin embargo el otorgante (prestatario) mantiene título equitativo para utilizar y disfrutar de la tierra transportada supeditada al cumplimiento de las obligaciones de deuda.

Las acciones de seguridad deben ser registradas en el condado donde se encuentra la tierra. Aunque no hay tiempo específico dentro del cual deberán presentarse tales actos, la falta de oportuno registro la escritura para garantizar deuda puede afectar prioridad y por lo tanto la capacidad de hacer cumplir la deuda contra la propiedad en cuestión.

Teoría del título contra teoría de gravamen

En los Estados Unidos, un poco más Estados son Estados título-teoría de Estados lien-teoría. En Estados de título-teoría, una hipoteca sigue siendo un medio de transporte del título legal para garantizar una deuda, mientras que el deudor hipotecario todavía retiene título equitativo. En Estados de lien-teoría, hipotecas y acciones de confianza han sido rediseñadas para que ahora imponen una garantía sin desposesión Lien en el título de los bienes hipotecados, mientras que el deudor hipotecario todavía ostenta título legal y equitativo.

Prioridad

El gravamen se dice que conecte al título cuando la hipoteca es firmada por el deudor hipotecario y entregada al acreedor hipotecario y el deudor hipotecario recibe los fondos cuya devolución asegura la hipoteca. Sujeto a los requisitos de la leyes de grabación del estado en que se encuentra hipotecado, este accesorio establece la prioridad de la hipoteca con respecto a la mayoría de los demás gravámenes el título de la propiedad. Gravámenes que se han unido al título antes del gravamen hipotecario se dice que son superiores a, o antes, el gravamen hipotecario. Ésos colocación después se dice que junior o subordinada. El propósito de esta prioridad es establecer el orden en que los acreedores tienen derecho a hipoteca sus enlaces con el fin de recuperar sus deudas. Si título de una propiedad tiene múltiples embargos preventivos de hipoteca y se paga el préstamo garantizado por una hipoteca de primer grado, el gravamen de segunda hipoteca se mueva hacia arriba en prioridad y convertirse en el nuevo gravamen primera hipoteca sobre el título. Documentar esta nueva disposición prioridad exigirá la liberación de la hipoteca de asegurar el pago de préstamo.

Asignación

Hipotecas, junto con el Nota de hipotecaQuizás asignado a otras partes. Algunas jurisdicciones sostén que la asignación de la nota implica la asignación de la hipoteca, mientras que otros sostienen que sólo crea un derecho equitativo.

Véase también

• Hipoteca
• Servicio de préstamo
• Confiar en acción
• Financiamiento puente
• Financiación
• Hipoteca de tasa fija
• Nota promisoria
• Originación de créditos
• Las subprime lending
• Calculadora de hipotecas
• Refinanciación
• Hipoteca de moneda extranjera
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