Préstamo de dinero duro

A préstamo de dinero duro es un tipo específico de préstamo basado en activos financiación a través del cual un prestatario recibe fondos garantizados por el valor de una parcela de Inmobiliaria. Los préstamos de dinero duro típicamente son emitidos por los inversores privados o empresas. Las tasas de interés son típicamente mayores que los préstamos convencionales propiedad comercial o residencial debido al mayor riesgo tomado por el prestamista. La mayoría de los préstamos de dinero duro se utilizan para proyectos con una duración de unos meses a unos años. Dinero duro es similar a un préstamo puente, que generalmente tiene criterios similares de préstamos, así como el costo a los prestatarios. La principal diferencia es que un préstamo puente a menudo se refiere a un propiedad comercial o inversión propiedad que puede estar en transición y no aún calificar para financiamiento tradicional, mientras que dinero duro a menudo se refiere a no sólo un préstamo basado en activos con una alta tasa de interés, pero posiblemente una situación financiera angustiada, como atrasos en la hipoteca existente, o cuando bancarrota y ejecuciones hipotecarias los procedimientos se están produciendo.

Los criterios de calificación para un préstamo de dinero duro varía ampliamente por el prestamista y el propósito del préstamo. Las puntuaciones de crédito, ingresos y otros criterios de préstamos convencionales pueden ser analizados. Sin embargo, la mayoría de los prestamistas de dinero duro principalmente califica un préstamo basado en el valor de los bienes raíces están garantizados. Típicamente, el préstamo más grande que uno puede esperar sería entre 65% y 75% del valor del inmueble. Es decir, si la propiedad vale $100.000, el prestamista adelantaría $65.000 - $70.000 contra él. Esta baja LTV (préstamo a valor) proporciona mayor seguridad para el prestamista, en caso de que el deudor no paga y que tienen que ejecutar la hipoteca de la propiedad.

Estructura de préstamo

Un préstamo de dinero duro es una especie de préstamo inmobiliario garantizado contra el valor de venta rápida de la propiedad por el cual se realiza el préstamo. Financiar la mayoría de los prestamistas en el primer Lien posición, lo que significa que en el caso de un por defecto, son el primer acreedor a recibir una remuneración. Ocasionalmente, un prestamista será subordinado a otro préstamo de posición de gravamen; Este préstamo es conocido como un préstamo de entrepiso, un segundo gravamen o un segundo gravamen.

Prestamistas de dinero duro estructuran préstamos basados en un porcentaje del valor de venta rápida de la propiedad en cuestión. Esto se llama el préstamo a valor o LTV cociente y típicamente se cierne entre 60 y 70% del valor de mercado de la propiedad. A fin de determinar un LTV, la palabra "valor" se define como "precio de compra de hoy". Esta es la cantidad que un prestamista podría razonablemente esperar para darse cuenta de la venta de la propiedad en el caso de que los impagos de préstamos y la propiedad deben ser vendidos en un plazo de uno a cuatro meses. Este valor difiere de una tasación del valor de mercado, que asume una transacciòn en que ni comprador ni vendedor está actuando bajo coacción.

A continuación hay un ejemplo de cómo podría estructurarse una compra de bienes raíces comerciales por un prestamista de dinero duro:

65% del dinero duro (préstamo conforme)
20% de las acciones prestatario (efectivo o inmuebles con garantía prendaria adicional)
15% vendedor retorno préstamo u otro préstamo subordinado (entresuelo)

Historia

Dinero duro es un término que se utiliza casi exclusivamente en la Estados Unidos y Canadá donde estos tipos de préstamos son más comunes. En bienes raíces comerciales, dinero duro desarrollado como una alternativa "último recurso" para propietarios buscan capital contra el valor de sus tenencias. La industria comenzó en la década de 1950 cuando la industria del crédito en los Estados Unidos experimentó cambios drásticos (véase FDIC: Evaluar la revolución del consumidor).

La industria del dinero duro sufrió graves reveses durante los choques de bienes raíces de principios de los ochenta y principios de los noventa debido a los prestamistas sobreestimando y propiedades en pozo de financiación sobre el valor de mercado. Desde ese momento, las tasas más bajas de LTV han sido la norma para los prestamistas de dinero duro tratando de protegerse de la volatilidad del mercado. Hoy en día, altas tasas de interés son la marca de los préstamos de dinero duro como una manera de compensar el riesgo considerable de que emprenden los prestamistas.

Cruz collateralizing un préstamo de dinero duro

En algunos casos, los préstamo de valores bajos no facilita un préstamo suficiente para pagar el prestamista hipotecario existente, en orden para el prestamista de dinero duro estar en primera posición. Debido a un interés de seguridad en la propiedad es la base de hacer un préstamo de dinero duro, el prestamista generalmente siempre requiere primera posición de gravamen de la propiedad. Como alternativa a una potencial escasez de capital bajo los lineamientos de préstamo a valor mínimo prestamista, muchos programas de prestamista de dinero duro permitirá un "gravamen de Cruz" en otra de las propiedades de los prestatarios. La colateralización Cruz de más de un inmueble en una transacción de préstamo de dinero duro, también se refiere a una hipoteca"manta". No todos los propietarios tienen a Cruz abrir el establecimiento. Cruz collateralizing o préstamos de manta se utilizan con más frecuencia con los inversionistas en los programas de préstamo de dinero duro comercial.

Comercial dinero duro

Dinero duro comercial es similar al tradicional dinero duro, pero a veces puede ser más caro que el riesgo es mayor en los inmuebles de inversión o propiedades ocupadas no propietario. Préstamos de dinero duro comerciales no pueden ser objeto de las mismas salvaguardias de préstamo al consumidor como una hipoteca residencial puede ser en el estado de que la hipoteca es emitida. Préstamos de dinero duro comercial suelen ser a corto plazo y por lo tanto indistintamente denominados créditos puente o financiación puente.

Puente prestamista programas o prestamista comercial dinero duro

Comercial prestamista de dinero duro y puente prestamista programas similares a dinero duro tradicional en términos de préstamo a valor los requisitos y las tasas de interés. Un prestamista de dinero o puente duro comercial será generalmente una institución financiera fuerte que tiene depósitos grandes reservas y la capacidad de tomar una decisión discrecional sobre una disconformidad de préstamo. Estos prestatarios generalmente no están conforme a la norma Fannie Mae, Freddie Mac u otras directrices de crédito conforme residencial. Puesto que es una propiedad comercial, ellos generalmente no se ajustan a una pauta de préstamo comercial estándar tampoco. La propiedad y o los prestatarios pueden estar en dificultades financieras, o una propiedad comercial sencillamente no puede completarse durante la construcción, tienen sus permisos para construir en su lugar o simplemente estar en condiciones buenas o negociables por cualquier número de razones.

Algunos grupos de inversión privada o puente capital requerirán joint venture o venta-arrendamiento posteriores requisitos para las operaciones más riesgosas que tienen una alta probabilidad de impago. Grupos de inversión privados temporalmente pueden ofrecer puente o dinero duro, permitiendo que el propietario del inmueble comprar la propiedad dentro de sólo un determinado periodo de tiempo. Si la propiedad no es comprada por compra o se vende dentro del período de tiempo comercial prestamista de dinero duro puede mantener la propiedad en la acordada al precio.

Programas de préstamos de dinero duro comercial tradicional son muy alto riesgo y tienen un más alto que la tasa promedio por defecto. Si el propietario del inmueble por defecto en el préstamo de dinero duro comercial, pueden perder la propiedad de una ejecución hipotecaria. Si previamente agotar quiebra, no puede ser capaces de obtener asistencia a través de la protección de la bancarrota. Dueño de la propiedad puede tener que vender la propiedad con el fin de satisfacer el gravamen del prestamista comercial dinero duro y para proteger el capital restante de la propiedad.

Aspectos legales y regulatorios

Desde su inicio, el campo dinero duro ha siempre sido formalmente sin ser regulado por leyes estatales o federales, aunque algunas restricciones sobre interés tarifas)leyes de usura) por gobiernos estatales restringen las tasas del dinero duro tal que las operaciones en varios Estados, incluyendo Tennessee y Arkansas son prácticamente insostenibles para los préstamos a las empresas.

Industria de préstamos comercial

Gracias a la libertad de la regulación, la industria de préstamos comercial opera con particular rapidez y sensibilidad, convirtiéndola en una opción atractiva para aquellos que buscan financiación rápida. Sin embargo, esto también ha creado una gran préstamos depredadores ambiente donde muchas empresas consulte préstamos uno al otro (corretaje), aumentando los precio y préstamo puntos con cada recomendación.

También hay gran preocupación por las prácticas de algunas compañías crediticias en la industria que requieren pagos por adelantado para investigar los préstamos y se niegan a prestar en prácticamente todas las propiedades manteniendo este cargo. Los prestatarios se recomiendan no trabajar con los prestamistas de dinero duro que requieren tarifas exorbitantes por adelantado antes de financiación para reducir este riesgo. Aquellos que sienten que han sido víctima de prácticas desleales deben comunicarse con su estado Procuraduría General de la la oficina o del estado en el que opera el prestamista.

Tasa de dinero duro

Duro dinero hipotecas son generalmente más costosos que el tradicional de las hipotecas. Los inversionistas privados generalmente sólo están dispuestos a crear préstamos de dinero duro a cambio de una tasa de interés muy alta (a menudo unos 11,5% más de cinco puntos para compra de casa residencial).

Tasa de interés sobre dinero duro

La tasa no es dependiente de la tasa bancaria. En cambio es más dependiente del mercado inmobiliario y la disponibilidad de crédito de dinero duro. A partir de 2008 y durante los últimos dinero duro década ha abarcado desde el rango medio del 12% – 21%. Cuando un prestatario por defecto puede cobrar una mayor "tasa predeterminada". Esa tasa puede ser tan alta como lo permite la ley, que puede ir hasta o alrededor del 25%-29%. Algunos prestamistas privados recogerán una multa por pago anticipado y algunos no.

Puntos de dinero duro

Puntos un préstamo de dinero duro son tradicionalmente 1 a 3 más que un préstamo tradicional, que ascendería a 3 a 6 puntos en el promedio de los préstamos duro. Es muy común para un préstamo de dinero duro comercial a más de cuatro puntos, y tan altas como 10 puntos. Hay tantas razones que un prestatario pagar tasas son tan alto como prestatarios. Razones casi todos tienen algo que ver con la velocidad o la falta de créditos que son beneficiosas características de préstamos de dinero más duros. A veces hay una oportunidad para comprar una propiedad con un descuento rentable si el comprador puede conseguir el dinero lo suficientemente rápido. Necesidades personales o de negocios en algún momento requieren dinero rápidamente o se necesita dinero por un prestatario que no otro sabio sería capaz de conseguir fondos debido a su crédito o deuda existente no lo calificar para una hipoteca convencional.

Todos los prestatarios de dinero duro se aconsejan recurrir a un abogado profesional inmobiliario para asegurar que la propiedad no es por defecto lejos dada mediante un pago tardío u otro sin el beneficio de los procedimientos tradicionales que requeriría una sentencia del Tribunal.

Véase también

• Préstamo basado en activos — un tipo similar de préstamo comercial basado en bienes raíces, indicando que el préstamo se basará en un porcentaje del valor de tasación propiedades, como los criterios claves.
• Dinero privado — se refiere a prestar dinero a una empresa o individuo por un individuo u organización.
• Préstamo puente — un tipo similar de préstamo comercial basado en bienes raíces.
• Préstamo disconformes — un préstamo que no cumple con los criterios del Banco para la financiación.
• Comercial Préstamo — tipos estándar, amplios de préstamos basan en valor de la propiedad comercial

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