Refinanciación

Refinanciación puede referirse a la sustitución de una obligación de deuda existente con otra obligación de deuda bajo diferentes condiciones. Los términos y condiciones de refinanciación pueden variar ampliamente por país, provincia o estado, basada en varios factores económicos tales como, riesgo inherente, proyecta el riesgo, la estabilidad política de una nación, estabilidad de la moneda, regulaciones bancarias, solvencia del prestatario y calificación crediticia de una nación. En muchos países industrializados, una forma común de refinanciación es un lugar de residencia principal hipoteca.

Si se produce la sustitución de deuda bajo dificultades financieras, refinanciación podría denominarse reestructuración de la deuda.

Un préstamo (deuda) puede ser refinanciado por varias razones:

1. Para aprovechar de una mejor tasa de interés (un pago mensual reducido o un plazo reducido)
2. Para consolidar otra deuda (s) en un préstamo (un término contingente sobre las tarifas y tasas de interés diferenciales potencialmente más largo/corto)
3. Para reducir la cantidad de pago mensual (a menudo para un largo plazo, depende del diferencial de tasas de interés y cuotas)
4. Para reducir o alterar el riesgo (por ejemplo cambiar de una tasa variable a un préstamo de tasa fija)
5. Para liberar dinero (a menudo para un largo plazo, depende del diferencial de tasas de interés y cuotas)

Refinanciación por razones de 2, 3 y 5 se realizan generalmente por los prestatarios que están en dificultades financieras para reducir sus obligaciones de pago mensual, con la pena que tomarán más tiempo para pagar su deuda.

En el contexto de las finanzas personales (en contraposición a corporativo), refinanciación de deudas múltiples facilita la gestión de la deuda. Si deuda con alto interés, tales como tarjeta de crédito la deuda, se consolida en el préstamo hipotecario, el prestatario es capaz de pagar la deuda restante en las tasas hipotecarias a largo plazo.

Para hipotecas en los Estados Unidos, puede haber ventajas fiscales disponibles con refinanciaciones, particularmente si uno no paga Impuesto mínimo alternativo.

Riesgos

La mayoría de los préstamos de plazo fijo tienen cláusulas de pena ("llamada disposiciones") que son accionadas por un reembolso anticipado del préstamo, en parte o en cuotas completo, así como "cierre". También habrá costos de transacción en la refinanciación. Estas cuotas deben calcularse antes de embarcarse en una refinanciación del préstamo, como puede acabar con cualquier ahorro generado a través de refinanciación. Cláusulas de pena sólo son aplicables a préstamos pagados antes de su vencimiento. Si un préstamo se paga al vencimiento es un nuevo financiamiento, no una refinanciación, y todos los términos de la obligación anterior terminan cuando la nueva financiación paga la deuda anterior.

Si el préstamo refinanciado tiene pagos mensuales más bajos o consolida otras deudas para el pago mismo, resultará en un mayor interés total costo sobre la vida del préstamo y se traducirá en el prestatario queda en deuda por muchos años más. Calcular la inicial, continuos y potencialmente variables costos de refinanciamiento es una parte importante de la decisión sobre si debe o no refinanciar.

En algunas jurisdicciones, variando de estado americano, se consideran créditos hipotecarios refinanciados deuda recurso, lo que significa que el prestatario es responsable en caso de incumplimiento, mientras que las hipotecas sin refinanciados deuda sin recurso.

Puntos

Artículo principal: Punto (hipoteca)

Refinanciación de los prestamistas a menudo requieren un porcentaje del monto del préstamo total como un pago por adelantado. Por lo general, esta cantidad se expresa en "puntos" (o "primas"). 1 punto = 1% de la cantidad total del préstamo. Más puntos (es decir, un mayor pago por adelantado) generalmente se traducirá en una menor tasa de interés. Algunos prestamistas le ofrecerá a las partes de financiamiento del préstamo ellos mismos, generando así llamados "negativo puntos" (es decir, descuentos).

Tipos (préstamos de Estados Unidos solamente)

Sin costo de cierre

Los prestatarios con este tipo de refinanciación suele pagan unos eventuales tarifas iniciales para obtener el nuevo préstamo hipotecario. Este tipo de refinanciamiento puede ser beneficiosa siempre y cuando la tasa de mercado prevaleciente es inferior del prestatario existentes mediante una fórmula determinada por el prestamista ofrece el préstamo. Antes de leer cualquier adicional no proporcionan ningún prestamista con un número de tarjeta de crédito hasta que han proporcionado con una Estimación de buena fe verificarlo es verdaderamente un préstamo de costo 0. La cuota de tasación no pagada por el prestamista o corredor para esto va a aparecer siempre en los cargos de liquidación total en la parte inferior de tu GFE.

Esto puede ser una excelente opción en un mercado descendente o si no estás seguro de que el préstamo tendrá tiempo suficiente para recuperar los costos antes de refinanciar o pagar de cierre. Por ejemplo, planea vender su casa en tres años, pero le tomará cinco años para recuperar los costos de cierre. Esto podría impedir que considerar un refinanciamiento, sin embargo, si usted toma el cero costos opción de cierre, se puede bajar su tasa de interés sin tomar ningún riesgo de perder dinero.

En este caso el corredor recibe un crédito o lo que se llama rendimiento de propagación premium (YSP). Rendimiento de propagación las primas es el dinero que recibe una compañía hipotecaria para originarios de su préstamo. El broker brinda al cliente y la documentación necesaria para procesar el préstamo y el prestamista les paga para prestar este servicio en lugar de pagar a uno de sus oficiales de préstamo. Puesto que un corretaje puede tener más de un oficial de préstamos provenientes de préstamos, a veces pueden recibir YSP adicional por traer una cantidad de volumen de préstamos. Esto normalmente se basa en la financiación de más de 1 millón en préstamos totales por mes. Esto puede beneficiar grandemente el prestatario, especialmente desde el 01 de abril de 2011. Las nuevas leyes han sido implementadas por el gobierno federal ordena que todos los agentes han fijado los precios con los prestamistas hacen negocios con. Corredores pueden recibir así mucho YSP que te pueden proporcionar con una tasa menor que si fuiste directamente a la entidad crediticia y puede pagar todo el coste de su cierre en comparación con el prestamista que te haría pagar todos los honorarios de terceros por su cuenta. Terminas con una tarifa más baja y tarifas más bajas. Desde el nuevo RESPA ley a partir de abril entró en vigor en 2011, corredores ya no pueden decidir cuánto quieren ganar con el préstamo. En su lugar firmaron un contrato en abril afirmando que mantendrán sólo un determinado porcentaje de los YSP y el resto irá hacia los prestatarios costos de cierre.

Hipotecas sin cierre costo verdaderas generalmente no son las mejores opciones para gente que sabe que mantendrán ese préstamo para toda la longitud del término o por lo menos suficiente tiempo para recuperar los costos de cierre. Cuando el prestatario paga de su bolsillo los gastos de cierre, corren un mayor riesgo de perder el dinero que invirtieron. En la mayoría de los casos, el prestatario no es capaz de negociar los honorarios para la evaluación o fideicomiso. A veces, cuando envolviendo los gastos de cierre en un préstamo, que usted puede fácilmente determinar si tiene sentido seguir con la tarifa más baja con costo o la tasa ligeramente superior de cierre gratis. Algunos casos su pago será el mismo, en ese caso que quieras elegir la tasa más alta sin cargos. Si el pago de 4,5% con $2.500 en asentamiento cargos es el mismo para 4,625% gratis entonces usted va a pagar la misma cantidad de dinero sobre la duración del préstamo, sin embargo si usted elige el préstamo con costos de cierre y refinanciar antes del final de su mandato gastado dinero en los costos de cierre. La cantidad de su préstamo será 2.500 menos 4,625% y el pago es el mismo.

Ninguna evaluación requerida

El Administración Obama autorizó a varios programas de refinanciamiento destinados a ayudar a propietarios endeudados a tomar ventaja de las tasas de interés históricamente bajas. La mayoría de estos programas no requieren una valoración y abarcar a todos los tipos de préstamo. Los programas ofrecidos en 2013 incluyen:

1. Refinanciar FHA Streamline:: El mayor grupo que se beneficia de este programa de refinanciamiento serán aquellos que tengan un préstamo FHA que fue aprobado antes del 31 de mayo de 2009. Para aquellos que cumplen con esta fecha, las tasas de FHA PMI son muy muy bajas. Este programa de refinanciamiento racionalizar sin una valoración también está disponible para los prestatarios que ya no viven en la propiedad (como su residencia primaria) / dueño de la casa como inmuebles de inversión.
2. VA a refinanciar préstamos:: La administración de los veteranos el ofrece la reducción de la tasa de interés refinancia IRRR para veterano Home Owners que simplemente desean reducir su tasa de interés, con ninguna valoración. Estos préstamos también están disponibles para los que califican de los veteranos que ya no viven en la propiedad como su residencia primaria.
3. ARPA refinanciamiento: Cuando la casa asequible refinanciar programa (arpa) fue lanzado en 2009, intentó ayudar a los propietarios con hipotecas refinanciar sus préstamos en pagos mensuales más bajos y las tasas de interés y/o. Lamentablemente, la primera versión del programa no ayudar a muchos propietarios con hipotecas como era de esperar, conduce a la liberación de una nueva y mejorada versión de arpa, apodado 2 arpa, para tratar las complicaciones. HARP 2 ya no tapas el préstamo a valor en 125% y permite que cualquier préstamo a valor aceptable, tal modo cubre casas bajo el agua.
4. Préstamos USDA Home:: Sin valoración necesaria – la actual residencia debe ser en un "Zona de huella" USDA y actualmente estar asegurada bajo el programa de USDA. Para que refinanciación de un préstamo convencional o un préstamo FHA a USDA no funcionará bajo este programa. No hay reporte de crédito requerido – la hipoteca actual debe ser actual, y todos los anteriores 12 meses de pagos hipotecarios deben realizarse a tiempo. Eso es todo. Sólo verificamos que hizo los pagos de su casa a tiempo. Verificación de empleo necesario – tenemos que verificar que está empleado y el dibujo suficiente dinero para cumplir con las pautas de suscripción... significa que debemos demostrar que tiene suficientes ingresos para hacer los pagos de su casa. Puede no sacar dinero en efectivo - todo lo que puedes hacer es financiar el saldo actual del préstamo y la nueva tarifa de garantía (USDA PMI) que es del 1,5%.

Cash-Out

Artículo principal: Retirar dinero refinanciando

Este tipo de refinanciamiento no puede ayudar a disminuir el pago mensual o acortar los períodos de hipoteca. Puede ser utilizado para mejoras del hogar, tarjetas de crédito y otros consolidación de deudas Si el prestatario califica con su actual casa equidad; pueden refinanciar con un préstamo más grande que su actual hipoteca y mantener el dinero en efectivo.

Véase también

• Riesgo de refinanciación
• Agilizar la refinanciación
• Reembolso

Referencias

2. James Henderson de Thies Realty y compañía hipotecaria y David Donnalley de Salomón Smith Barney, ambos trabajando en Charlotte, Carolina del norte fueron los creadores originales del "Préstamo hipotecario sin costo". Durante un teléfono conversación que ocurrió en 1991, estos partidos primero concibieron la idea de un "préstamo hipotecario sin costo" agregando el préstamo asociado cerrando los costos en el saldo del préstamo o cargar una tasa de interés mayor que era "tasa efectiva del mercado" (una prima por encima de la tasa del mercado, que fue pagada al banquero hipotecario) pagar los costos de cierre asociados pagado por el inversionista a quien se vendía el préstamo. Utilizado principalmente para refinanciar hipotecas!

Enlaces externos

• Departamento de vivienda y desarrollo urbano de los Estados Unidos -Racionalización de su hipoteca
• Asuntos de US Department of Veteran -Información de refinanciación de hipotecas
• Buen vecino de al lado -FHA buen vecino de al lado
• Programa de garantía de préstamo de Indian Home -Programa de garantía de préstamo Indian Home
• HUD -Información acerca de HUD

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