Amortización negativa

En Finanzas, amortización negativa (también conocido como NegAm, intereses diferidos o se graduó de hipotecas de pago) se produce cuando el pago del préstamo para cualquier período es menor que el interés cargado durante ese período que aumenta el saldo del préstamo. Como un amortización método de la cantidad en cortocircuito (diferencia entre intereses y amortización) luego se agrega a la cantidad total adeudada al prestamista. Tal práctica tendría que ser acordados antes de un cortocircuito el pago para evitar el incumplimiento de pago. Este método se utiliza generalmente en un período introductorio antes de los pagos del préstamo exceden el interés y el préstamo se convierte en uno mismo-amortización. El término se utiliza comúnmente para préstamos hipotecarios; se denominan préstamos corporativos con amortización negativa Préstamos PIK.

Amortización se refiere al proceso de saldar una deuda (a menudo de un préstamo o hipoteca) con el tiempo a través de los pagos regulares. Una porción de cada pago es por interés, mientras que el monto restante se aplica hacia el saldo. El porcentaje de interés frente a principal en cada pago se determina en un plan de amortización.

Características definitorias

La amortización negativa ocurre solamente en los préstamos en los que el pago periódico no cubre la cantidad de intereses por ese período de préstamo. El impago intereses devengados luego se capitaliza mensualmente en el saldo principal. El resultado de esto es que los aumentos de equilibrio (o director) de préstamo por el importe de los intereses no pagados sobre una base mensual. El propósito de tal característica es más a menudo para la gestión de Tesorería avanzada o más simplemente flexibilidad de pago, pero no para aumentar la accesibilidad global.

Neg-Ams también tienen lo que se llama un período de refundición y la tapa del saldo refundición se basa en la legislación Federal y estatal. El período de refundición es generalmente 60 meses (5 años). El saldo de refundición del casquillo (también conocido como el "neg soy límite") es generalmente hasta un aumento de 25% del saldo del préstamo amortizado sobre el monto del préstamo original. Los Estados y los prestamistas pueden ofrecer productos con menores periodos de refundición y casquillos de saldo; Pero no los préstamos tema que superan sus requisitos estatales y federales legislados bajo pena de ley.

Se ha introducido un nuevo préstamo con opción que permite por un período de préstamo a 40 años. Esto hace que el pago mínimo incluso inferiores a un plazo de 30 años comparable.

Circunstancias típicas

Los préstamos para vivienda NegAM eventualmente requieren completo pago de principal e intereses, según el término original de la hipoteca y una nota firmada por el prestatario. Mayoría de los préstamos sólo permite NegAM pasara por no más de 5 años y tienen términos de "Relanzamiento" (véase abajo) el pago a un horario completamente amortización si el prestatario permite el saldo a subir a una cantidad previamente especificada.

Este préstamo se escribe a menudo en zonas de alto costo, porque los pagos mensuales de hipoteca será más bajos que cualquier otro tipo de instrumento de financiamiento.

Préstamos de amortización negativa pueden ser préstamos de alto riesgo para los inversionistas inexpertos. Estos préstamos tienden a ser más seguro en un mercado de ritmo descendente y arriesgado en un mercado al alza tasa.

Iniciar las tasas de amortización negativa o pago mínimo opción préstamos pueden ser tan bajos como 1%. Esta es la tasa de pago, no la tasa de interés real. La tasa de pago se utiliza para calcular el pago mínimo. Otras opciones de pago mínimo incluyen 1.95% o más.

Función de la tasa de interés ajustable

NegAM préstamos hoy en su mayoría son rectos hipotecas de tasa ajustable (De armas), lo que significa que están fijados por un periodo determinado y ajustar cada vez que ha transcurrido ese período; por ejemplo, un mes fijado, ajustando cada mes. El préstamo NegAm, como todas las hipotecas de tasa ajustable, está vinculado a un índice financiero específico que se utiliza para determinar la tasa de interés basada en el índice actual y el margen (el marcado los cargos del prestamista). La mayoría de los préstamos NegAm hoy están vinculados a la mensual promedio de tesorería, en consonancia con los ajustes mensuales de este préstamo. También existen préstamos ARM híbrido en el que hay un periodo de pagos fijos durante meses o años, seguidos de un ciclo de cambio mayor, tales como seis meses fijos, luego mensuales ajustables.

El se graduó de hipotecas de pago es un préstamo NegAm "tasa fija", pero puesto que el pago aumenta con el tiempo, tiene aspectos del préstamo brazo hasta que los pagos de amortización son necesarios.

Las diferencias más notables entre el tradicional pago brazo y la opción de pago híbrido brazo están en la tasa de inicio, también conocida como la tasa de "pago mínimo". En un tradicional brazo de opción de pago, el pago mínimo se basa en un cálculo de principal e intereses del 1% - 2,5% en promedio.

La tasa de inicio en una opción de pago híbrido brazo es mayor, aún así extremadamente competitivo pago sabio.

En una opción de pago híbrido ARM, el pago mínimo se deriva mediante el cálculo de la tasa de inicio "sólo interés". La tasa de inicio en la opción de pago híbrido que brazo normalmente se calcula tomando la completamente indexada tasa (tasa de nota real), y luego restando 3%, lo que le dará el tipo de inicio.

Ejemplo: 7,5% totalmente indexadas tasa de-3% = 4,5% (4,5% sería la tasa de inicio en una opción de pago híbrido brazo)

Esta pauta puede variar entre los prestamistas.

Alias: que los préstamos de pago opción brazo son conocidos:

• Negativa a amortizar el préstamo (Am Neg)
• Pick - A - Pay
• Aplazado a préstamo con opción intereses (este es el camino de que este préstamo fue introducido a la industria de hipotecas cuando crea por primera vez)

NegAm - terminología de hipoteca

• Casquillo

Porcentaje de cambio en el pago de NegAm. Cada año, el pago mínimo se eleva. Mayoría de los pagos mínima subida hoy en 7,5%. Teniendo en cuenta que aumentar una tasa de 1% sobre una hipoteca en el 5% es un aumento del 20%, el NegAm puede crecer rápidamente en un mercado al alza. Normalmente después del quinto año, el préstamo es reformulado para un préstamo ajustable en 25 años. Esto es por un período de préstamo de 30 años. Nuevos préstamos de opción de pago a menudo ofrecen un plazo de 40 años con una tasa de interés subyacente.

• Tapa de la vida

La tasa de interés máxima permitida después refundida según los términos de la nota. Generalmente la mayoría NegAm préstamos en los últimos 5 años tienen un casquillo de la vida de 9.95%. Hoy muchos de estos préstamos se coronaron en 12% o superior.

• Índice

La variable, tales como la COFI; COSI; CODI o MTA, a menudo, que determina el ajuste como aumento o disminución en la tasa de interés. Otros ejemplos incluyen la LIBOR y el tesoro.

• Margen

A menudo divulgó en el jinete de tasa ajustable de una escritura de fideicomiso, el margen es determinado por el prestamista y se utiliza para calcular la tasa de interés. A menudo el originador del préstamo puede aumentar el margen cuando estructuración del producto para el prestatario. Un aumento al margen también aumentará la tasa de interés del prestatario, pero mejorará la rendimiento de propagación premium que el originador de préstamos puede recibir como compensación a la entidad crediticia.

• Completamente indexada tasa (F.I.R.)

La tasa totalmente indexada es la suma de los márgenes y el valor actual del índice en el momento del ajuste. El F.I.R. es la "tasa de interés" y determina el interés solamente, 30 años y 15 años amortizadas pagos. Más productos de tasa ajustable tienen tapas en los ajustes de la tasa. Si la nota proporciona un ajuste individual no debe exceder de un aumento de más de 1,5 y el índice variable, por ejemplo, aumentado en 2.5 desde el último ajuste, la completamente indexada tasa pasará de los hacia fuera en un ajuste máximo de 1.5, como se indica en la nota, para ese período de ajuste particular. A menudo el F.I.R. se utiliza para determinar la deuda a ingreso al calificar un prestatario para este producto de préstamo.

• Opciones de pago

Normalmente hay 4 opciones de pago (listadas de mayor a menor):

• pago de 15 años
  • Amortizan en un período de 15 años en el F.I.R.
• pago de 30 años
  • Amortizan en un período de 30 años en el F.I.R.
• Pago sólo de intereses
  • F.I.R. veces el saldo principal, dividido por 12 meses (con ninguna amortización o reducción en el saldo adeudado).
• Pago mínimo
  • Basado en el principio mínimo determinado por el prestamista. Al pagar el pago mínimo, la diferencia entre el pago sólo de intereses y el pago mínimo es diferida al saldo del préstamo aumenta lo que se adeuda en la hipoteca.

• Período

¿Con qué frecuencia el pago NegAm cambia. Normalmente, el pago mínimo se levanta una vez cada doce meses en estos tipos de préstamos. Generalmente la tasa de aumento es 7,5%. El F.I.R. está sujeta a ajustar con el índice variable, más a menudo sobre una base mensual, dependiendo del producto.

• Versión refundida

Parada prematuro de NegAm. El equilibrio debe aumentar a una cantidad predeterminada (del 110% hasta 125% del saldo original por federal o las regulaciones estatales) el préstamo se se "refundido" con una de dos opciones de pago: el principal totalmente amortizada y pago de intereses, o si se ha alcanzado el máximo equilibrio antes del quinto año, un pago único de interés hasta el préstamo ha madurado hasta la fecha de relanzamiento (normalmente 5 años).

• Parada

Fin del calendario de pagos NegAm.

Préstamos de amortización negativa

Tipos

En un hipoteca inversa los prestatarios no necesita realizar los pagos de su préstamo hasta la fecha de vencimiento. Una hipoteca revertida es debida solamente cuando el prestatario ya no reside en su residencia principal.

Críticas

Préstamos de amortización negativa, siendo relativamente popular sólo en la última década, han atraído a una gran variedad de críticas:

• A diferencia de la mayoría de otros préstamos de tasa ajustable, muchos préstamos de amortización negativa han sido publicitados con teaser o artificiales, introducción de las tasas de interés o el pago del préstamo mínimo expresado como un porcentaje del monto del préstamo. Por ejemplo, un préstamo de amortización negativa a menudo se anuncia como con "el 1% de interés", o prominentemente mostrando un número 1% sin explicar el F.I.R. Esta práctica ha sido realizada por grandes prestamistas corporativos. Esta práctica ha sido considerada engañosa por dos razones diferentes: no cuentan con la mayoría de las hipotecas tasas de teaser, para que los consumidores no les presta atención; y muchos consumidores no son conscientes de los efectos secundarios de la amortización negativa de pagar sólo el 1% del monto del préstamo por año. Además, los préstamos de amortización más negativos contienen una cláusula diciendo que el pago no puede aumentar más de 7,5% cada año, excepto Si el período de 5 años o si el equilibrio ha crecido en un 15%. Los críticos dicen que esta cláusula es sólo engañar a los prestatarios a pensar que el pago sólo podía saltar una pequeña cantidad, considerando que de hecho las otras dos condiciones están más probables que ocurra.
• Los préstamos de amortización negativa como una clase tienen el mayor potencial para lo que se conoce como choque de pago. Choque de pago es el pago mensual requerido salta desde un mes a otro, potencialmente ser inasequibles. Para comparar el potencial de pago-choque distintas hipotecas (tenga en cuenta que los artículos aquí no incluyen pagos de fideicomiso para el seguro y los impuestos, que pueden causar cambios en el monto del pago):
  • 30 años (o 15 años) tasa fija totalmente amortizado hipotecas: no pago posible salto.
  • tasa variable 5 años totalmente amortizado hipoteca: no saltar ningún pago por 5 años, luego un pago posible disminuir o aumentar en base a la nueva tasa de interés.
  • Un producto de hipoteca solamente 10 años interés, refundición de un plan de amortización de 20 años (después de diez años de los pagos de intereses solamente) podría ver un pago aumento de hasta $600 en un equilibrio de 330K.
  • Hipoteca de amortización negativa: no pago saltar o hasta 5 años o el balance crece 15% (dependiendo del producto) superior a la cantidad original. Aumenta el pago, al exigir un pago completo interés-plus-principal. El pago podría aumentar debido a los cambios de tasas de interés. Sin embargo, todas las cosas en igualdad de condiciones, el pago totalmente amortizado es casi el triple que el pago negativamente amortizado.
  • Primer mes gratis: un oficial de préstamos puede permitir que el prestatario saltar el primer pago mensual de un préstamo de refinanciamiento, simplemente añadiendo ese pago al director y carga interés compuesto en ello durante muchos años. El prestatario puede no entender o cuestionar la transacción.

En un mercado inmobiliario muy caliente un comprador puede utilizar una hipoteca de amortización negativa para comprar una propiedad con el plan para vender la propiedad a un precio superior antes del final del período "negam". Por lo tanto, un inversionista informado podría adquirir varias propiedades con obligaciones mínimas mensuales y hacer una gran ganancia sobre un plan de cinco años en un creciente mercado de bienes raíces.

Sin embargo, si la propiedad valores disminución, es probable que el prestatario deberá más en la propiedad que vale la pena, conocida coloquialmente en la industria hipotecaria como "estar bajo el agua". En esta situación, si el propietario no puede hacer el pago mensual de nuevo, él o ella puede ser enfrentada con una ejecución hipotecaria o tener que refinanciar con un muy alto relación préstamo a valor, que requieren las obligaciones mensuales adicionales, tales como seguros, hipotecas y tasas más altas y los pagos debido a la adversidad de una alta relación préstamo a valor.

Es muy fácil para los prestatarios que ignoran o malinterpretan las complicaciones de este producto cuando se presentó con obligaciones mensuales mínimas que podrían ser de una mitad a un tercio lo que otros, más predecible, productos hipotecarios requieren.

Diferencia entre la amortización negativa y una hipoteca revertida

Una hipoteca de amortización negativa no debe confundirse con un hipoteca inversa. Una hipoteca de amortización negativa es una hipoteca donde el director se incrementa a lo largo de la etapa inicial de la hipoteca. Esta primera etapa es conocida como la amortización negativa o NegAm período. Durante este periodo de tiempo el prestatario es, en efecto, hacer pagos parciales hacia su hipoteca. El resto de su pago, que no paga, se agrega a la cantidad adeudada en la hipoteca. Naturalmente, cuando termine este período, él debe empezar a pagar esta cantidad adicional, junto con su director original.

A hipoteca inversa ocurre cuando un propietario, generalmente una persona jubilada, vende parte o la totalidad de su capital en su casa y reserva el derecho a vivir allí. No hay pagos hasta que el propietario vende la casa, se mueve fuera de la casa, o muere. Sin embargo, todo el interés que se cobra sobre los préstamos se aplica al principal, ya que no los pagos de intereses se realizan durante la vida del préstamo.

Véase también

• Préstamo PIK, un concepto similar en finanzas corporativas

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